قاعده کلی: سکوت دستگاه به ضرر شما نیست
ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول همه دستگاههای اجرائی را که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنهاست، مکلف کرده پاسخ استعلام را آنی اعلام کنند. و:
عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
مقامات و کارکنان متخلف هم طبق تبصره ۱ ماده ۶ به مجازات مقرر در بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری محکوم میشوند.
بدهی تأمین اجتماعی: حکم صریحتر
ماده ۵ سازمان تأمین اجتماعی را مکلف کرده حداکثر ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون، با اتصال به سامانه، بدهی واگذارکننده ملک موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴/۴/۴ را آنی اعلام کند. و اگر نکند:
سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. در فرض اخیر، منتقلٌالیه و سردفتر هیچ مسؤولیتی در قبال این بدهی ندارند.
با این قید که این امر مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقالدهنده ملک نیست.
خلاصه: بدهی از بین نمیرود، اما از دوش خریدار برداشته میشود.
مالیات نقل و انتقال
تبصره ۲ ماده ۴: اگر وزارت امور اقتصادی و دارایی ارزش معاملاتی را آنی اعلام نکند، سردفتر مجاز به تنظیم سند است و سردفتر و منتقلالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
و ماده ۱۵ ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم را نسخ کرده — یعنی الزام به اخذ گواهی مالیاتی پیش از تنظیم سند، جای خود را به سازوکار محاسبه و وصول آنی موضوع ماده ۴ داده است.
بیشتر در مالیات نقل و انتقال ملک.
بدهی به شهرداری و نهادهای عمومی
اینجا یک قاعده ظریف وجود دارد. تبصره ۷ ماده ۱۰:
اگر درباره ملکی در سامانه ادعایی ثبت و نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن ملک بدون تسویه بدهیهای مرتبط به نهادهای عمومی و دولتی — از جمله بدهیهای موضوع بند «ج» ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵/۵/۲۴ و تبصره ماده ۷۴ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ — بلامانع است.
اما:
تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفاً پس از تسویه بدهیهای مذکور امکانپذیر است.
و بستانکار حق دریافت طلب خود به قیمت تعدیلشده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی را دارد، جز در مواردی که عرفاً تغییرات جزئی در ارزش پول ایجاد شده باشد.
یعنی: سند میگیرید، ولی برای فروش باید تسویه کنید.
جریمه کمیسیون ماده ۹۹ و ۱۰۰
تبصره ۶ ماده ۱۰ برای واحدهای آپارتمانی دارای ادعای ثبتشده که رأی جریمه کمیسیون ماده ۹۹ یا ۱۰۰ دربارهشان صادر شده (یا رأی تخریب به دلیل عدم پرداخت جریمه):
شهرداریها، بخشداریها و دهیاریها مکلف به صدور گواهی پایان کار هستند
میزان و علت جریمه قسمت مشترک و قسمتهای اختصاصی باید در گواهی پایان کار ذکر شود
سازمان ثبت باید همین را در سند مالکیت تفکیکی هر واحد درج کند
تنظیم سند انتقال به غیر، صرفاً با پرداخت جریمه به قیمت تعدیلشده مطابق شاخص سالانه بانک مرکزی ممکن است
اگر اخذ پایان کار منوط به اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سند هر واحد صرفاً با انجام اصلاحات قسمت اختصاصی و پرداخت سهم آن واحد از هزینه اصلاحات قسمتهای مشترک صادر میشود
واحدی که حکم قلع و قمع کامل دارد، صدور سند برای آن ممنوع است
چکلیست خریدار
☐ استعلامها گرفته شده؟ — استعلامهای قبل از تنظیم سند
☐ بدهی شهرداری و عوارض بررسی شد؟
☐ وضعیت پایانکار و آرای کمیسیون روشن است؟
☐ جریمهای در سند تفکیکی درج شده؟
☐ ادعای ثبتشدهای بر ملک وجود دارد؟ — سامانه ثبت ادعا
سؤالات پرتکرار
فروشنده میگوید بدهی ندارد؛ کافی است؟
خیر. استعلام رسمی بگیرید.
بعد از انتقال، شهرداری از من مطالبه کرد.
وضعیت به نوع بدهی و اینکه استعلام گرفته شده یا نه بستگی دارد. برای بدهی تأمین اجتماعی، ماده ۵ حکم صریح دارد.
سند دارم ولی میگویند تا تسویه نکنم نمیتوانم بفروشم.
اگر مورد شما مشمول تبصره ۷ ماده ۱۰ است، همین قاعده اعمال میشود.