۱. مالک واقعی کیست؟
اولین و مهمترین سؤال. طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در مراجع قضائی و اداری فقط کسی مالک شناخته میشود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
پس بررسی کنید:
نام فروشنده با نام مندرج در دفتر املاک یکی است؟
اگر فروشنده وکیل است، وکالتنامه معتبر و در حدود اختیارات است؟ — وکالتنامه ملکی
اگر ملک موروثی است، همه ورثه در معامله حاضرند؟
۲. ملک بازداشت یا در رهن است؟
بازداشتی: ملکی که به دستور مرجع قضایی یا اجرای ثبت بازداشت شده، قابل انتقال نیست.
در رهن: ملک در رهن بانک یا شخص، پیش از فک رهن قابل انتقال قطعی نیست.
هر دو مورد از طریق استعلام ثبتی قابل بررسی است.
۳. وضعیت حدنگاری ملک
بررسی کنید ملک سند حدنگار (تکبرگ) دارد یا سند دفترچهای. این موضوع فقط ظاهری نیست:
سند حدنگار مختصات دارد و تطبیق آن با زمین ممکن است
طبق تبصره ۴ ماده ۱، املاکی که پس از لازمالاجرا شدن قانون سند حدنگار میگیرند، از تاریخ صدور سند مشمول ماده ۱ میشوند
ملک دارای سند حدنگار، طبق بند ۳ تبصره ۱۰ ماده ۱۰، از سازوکار ثبت ادعا خارج است
بیشتر در کاداستر (حدنگار) چیست، سند تکبرگ چیست و مدارک دریافت سند تکبرگ.
۴. حدود و مساحت واقعی با سند میخواند؟
این بخش را اغلب نادیده میگیرند و بعداً گران تمام میشود. بررسی کنید:
مساحت واقعی با مساحت سند یکی است؟
حدود ملک با آنچه در سند آمده تطبیق دارد؟
تصرف مجاور در بخشی از ملک وجود دارد؟
اگر تردید دارید، تهیه نقشه ثبتی پیش از معامله بسیار ارزانتر از حل اختلاف بعد از آن است. بیشتر در اختلاف حدود ملک.
۵. ادعای ثبتشده روی ملک وجود دارد؟
نکتهای که تازه اهمیت پیدا کرده است. با اجرای ماده ۱۰، ممکن است شخصی نسبت به همین ملک ادعای مالکیت در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت کرده باشد.
خرید ملکی که ادعای ثبتشده روی آن وجود دارد، یعنی وارد شدن به یک پرونده باز. بیشتر در درج ادعای مالکیت.
۶. بدهیها و استعلامهای دستگاهها
طبق ماده ۶، دستگاههای اجرائی مکلف به پاسخ آنی استعلام هستند و عدم ارسال پاسخ در مهلت مقرر، به منزله جواز انجام معامله است و سند به درخواست متعاملین تنظیم میشود.
مواردی که معمولاً بررسی میشود:
بدهی شهرداری و عوارض
بدهی تأمین اجتماعی موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی (طبق ماده ۵، اگر سازمان تأمین اجتماعی پاسخ آنی ندهد، سردفتر مکلف به تنظیم سند است و خریدار و سردفتر مسئولیتی در قبال این بدهی ندارند)
گواهی پایانکار و عدم خلاف
وضعیت مالیاتی
۷. وضعیت ساختمانی و کاربری
گواهی پایانکار دارد؟
رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ یا ۹۹ درباره ملک صادر شده؟
کاربری ملک با استفاده مورد نظر شما میخواند؟
نکته: تبصره ۶ ماده ۱۰ ترتیب خاصی برای واحدهای آپارتمانی دارای ادعای ثبتشده و رأی جریمه کمیسیون ماده ۹۹ یا ۱۰۰ پیشبینی کرده؛ از جمله اینکه میزان و علت جریمه باید در گواهی پایانکار و در سند تفکیکی درج شود و انتقال سند به غیر منوط به پرداخت جریمه به قیمت تعدیلشده است.
چکلیست کوتاه پیش از پرداخت
☐ نام مالک در دفتر املاک تأیید شد
☐ ملک بازداشت یا در رهن نیست
☐ وضعیت حدنگاری مشخص شد
☐ حدود و مساحت تطبیق داده شد
☐ ادعای ثبتشدهای روی ملک نیست
☐ بدهیهای ملک بررسی شد
☐ وضعیت پایانکار و کاربری روشن است
سؤالات پرتکرار
آیا خودم میتوانم استعلام بگیرم؟
بخشی از اطلاعات از طریق سامانههای رسمی در دسترس است؛ استعلام ثبتی کامل معمولاً از مسیر دفترخانه انجام میشود.
فروشنده میگوید سند در مرحله صدور است.
تا زمانی که سند صادر و ثبت نشده، در مراجع رسمی مالک همان کسی است که ملک به نامش ثبت است. با احتیاط عمل کنید.
بیعانه پرداخت کردهام و حالا مشکل پیدا شده.
هرچه زودتر وضعیت را بررسی کنید. توجه کنید که در معاملات ثبتنشده، دعوای قابل استماع طبق ماده ۱ عمدتاً استرداد عوضین است.