گاهی فروشنده پس از فروش واحدهای ساختمان، در حیاط مشترک چند مغازه احداث می‌کند و سپس بابت تخلف ساختمانی، از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رأی پرداخت جریمه می‌گیرد. آیا چنین رأیی، تصرف در مشاعات را مجاز می‌کند؟ آیا خریداران همچنان می‌توانند جمع‌آوری بنا یا جبران خسارت را بخواهند؟
بر اساس متن نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۸۹۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۱/۳۱ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، پاسخ روشن است: رأی جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰، اقدامات خلاف قانون فروشنده نسبت به حقوق مالکانه دیگران را مشروع نمی‌کند. بنابراین، حق مالکان برای پیگیری قضایی ساخت‌وساز در مشاعات، حسب شرایط پرونده، باقی می‌ماند.
موضوع نظریه مشورتی چیست؟
در استعلام، ملکی همراه با مشاعات آن فروخته شده است؛ اما فروشنده پس از فروش، برخلاف نقشه اولیه، در حیاط مشترک چند مغازه می‌سازد. موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود و کمیسیون، مرتکب تخلف را به پرداخت جریمه محکوم می‌کند.
پرسش اصلی این است که آیا رأی کمیسیون می‌تواند مانع مطالبه حقوق خریداران شود و آنان برای پیگیری حق خود چه خواسته‌هایی می‌توانند مطرح کنند.
فرض مهم نظریه، فروش ملک همراه با مشاعات و سپس ساخت‌وساز فروشنده در همان بخش‌های مشترک است. در یک پرونده واقعی، ابتدا باید تعلق محل ساخت‌وساز به مشاعات و حقوق خریداران نسبت به آن احراز شود.
چرا جریمه ماده ۱۰۰، ساخت‌وساز در مشاعات را مجاز نمی‌کند؟
نظریه مشورتی میان دو موضوع تفاوت می‌گذارد:
- تخلف ساختمانی: موضوع رسیدگی کمیسیون ماده ۱۰۰ و رأی جریمه.
- تجاوز به حقوق مالکانه دیگران: موضوعی که حق پیگیری آن برای مالکان باقی است.
رأی جریمه، صرفاً ضمانت اجرای تخلف ساختمانی است. چنین رأیی، رضایت خریداران را جایگزین نمی‌کند و به فروشنده اجازه نمی‌دهد بخش مشترکی را که قبلاً فروخته شده، به‌صورت اختصاصی تصرف کند.
بنابراین، استناد فروشنده به اینکه «کمیسیون جریمه تعیین کرده است»، به‌تنهایی پاسخ حقوقی کافی به اعتراض مالکان مشاعات نیست.
خریداران چه دعاوی‌ای می‌توانند مطرح کنند؟
طبق متن نظریه، تصرف بعدی فروشنده و احداث بنا در مشاعات، اقدامی مغایر قانون و تصرف در املاک دیگران است. در نتیجه، حق مالکان برای طرح دعوا و حسب مورد درخواست خلع ید، قلع و قمع مستحدثات یا مطالبه خسارت باقی می‌ماند.
| خواستهموضوع مطالبه | |
| خلع ید | رفع تصرف غیرمجاز از بخش مشترک |
| قلع و قمع مستحدثات | برچیدن بناهای احداث‌شده در مشاعات |
| مطالبه خسارت | جبران زیان واردشده، با احراز شرایط قانونی |
ذکر این خواسته‌ها به معنای صدور قطعی حکم به نفع خریداران در همه پرونده‌ها نیست. موضوع قرارداد، مدارک مالکیت، وضعیت مشاعات و چگونگی تصرف باید بررسی شود تا خواسته متناسب با پرونده تعیین گردد.
آیا می‌توان قیمت روز سهم کاهش‌یافته از مشاعات را مطالبه کرد؟
یکی از پرسش‌های استعلام این است که آیا خریداران می‌توانند به نسبت سهم خود از بخش مشاعی تصرف‌شده، وجهی به نرخ روز دریافت کنند.
پاسخ نظریه این است که برای مطالبه وجه به نرخ روز صرفاً به نسبت سهم از بخش مشاعی، موجب قانونی وجود ندارد. با این حال، امکان مطالبه خسارت یا غرامت، با رعایت شرایط قانونی، باقی است.
این دو مطالبه یکسان نیستند. نمی‌توان صرفاً مساحت تصرف‌شده را در قیمت روز زمین ضرب کرد و حاصل را طلب قطعی هر مالک دانست. در صورت مطالبه غرامت، میزان آن بر اساس نظر کارشناس و در نهایت به تشخیص دادگاه تعیین می‌شود.
آیا صدور پایان‌کار و سند تفکیکی، نتیجه را تغییر می‌دهد؟
بخش دوم استعلام، دو وضعیت را مقایسه می‌کند:
۱. پایان‌کار صادر شده، اما هنوز صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت مستقل واحدها تنظیم نشده است.
۲. صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت واحدها صادر شده است.
طبق پاسخ نظریه، تنظیم یا عدم تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی و صدور یا عدم صدور سند رسمی، در حکم مورد بحث مؤثر نیست. دعوای مالکان درباره ساخت‌وساز خلاف قانون در مشاعات، در هر دو وضعیت تابع قواعد عمومی حاکم بر موضوع است.
البته این پاسخ به معنای بی‌نیازی از اثبات حق نیست. قرارداد، نقشه‌ها، اسناد و سایر مدارک همچنان برای احراز حقوق خریداران و وضعیت محل احداث مغازه‌ها اهمیت دارند.
آیا ابطال یا اصلاح سند مالکیت هم امکان‌پذیر است؟
در متن استعلام، امکان طرح دعوای ابطال سند مالکیت و اصلاح اسناد نیز پرسیده شده است؛ اما پاسخ نظریه، به‌طور صریح امکان این خواسته‌ها را برای همه پرونده‌های مشابه تأیید نمی‌کند.
بنابراین، نباید از این نظریه نتیجه گرفت که هر ساخت‌وساز در مشاعات، الزاماً موجب ابطال سند می‌شود. اگر سندی صادر شده و ادعا می‌شود با حقوق مالکان تعارض دارد، ضرورت و مبنای ابطال یا اصلاح آن باید با بررسی همان سند و شرایط پرونده مشخص شود.
چه مدارکی برای پیگیری حقوق مالکان اهمیت دارد؟
برای بررسی پرونده، گردآوری مدارک زیر می‌تواند مفید باشد:
- قرارداد خرید و پیوست‌های آن، به‌ویژه مفاد مربوط به مشاعات.
- دستور نقشه و نقشه‌های مصوب ساختمان.
- مدارک مربوط به زمان فروش و زمان احداث مغازه‌ها.
- رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ و مدارک پایان‌کار.
- صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت، در صورت صدور.
- تصاویر و مستندات وضعیت حیاط و ساخت‌وساز انجام‌شده.
این مدارک کمک می‌کند روشن شود محل احداث بنا چه وضعیتی داشته، خریداران چه حقوقی نسبت به آن دارند و تصرف فروشنده چگونه بر این حقوق اثر گذاشته است.
نتیجه حقوقی نظریه برای مالکان ساختمان
پیام اصلی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۸۹۱ این است که رأی جریمه ماده ۱۰۰، حق مالکان مشاعات را از بین نمی‌برد. اگر فروشنده پس از فروش ملک و مشاعات آن، در بخش مشترک مغازه بسازد، خریداران می‌توانند حسب شرایط پرونده حقوق خود را از طریق دعوای خلع ید، قلع و قمع مستحدثات یا مطالبه خسارت پیگیری کنند.
در عین حال، مطالبه خودکار قیمت روز سهم مشاعی و ابطال قطعی اسناد، از این نظریه قابل استنتاج نیست. انتخاب خواسته باید بر مبنای مدارک، وضعیت ثبتی ملک و نوع تعرض به حقوق مالکان انجام شود.
مبنای این مقاله، متن نظریه ارائه‌شده است. نظریه مشورتی بیان دیدگاه حقوقی اداره کل حقوقی قوه قضاییه است و جایگزین رأی دادگاه در پرونده مشخص نمی‌شود.