سه مسیر ممکن
اگر ساختار رابطه شما ماهیت وثیقهای دارد، پیش از هر چیز صلح با حق فسخ یا معامله با حق استرداد را بخوانید.
مسیر ۱ — اعمال حق فسخ (خیار)، اگر در سند شرط شده باشد.
این تنها مسیر یکجانبه است. اگر هنگام تنظیم صلح عمری، حق فسخ برای مصالح شرط شده باشد، میتواند آن را اعمال کند.
مسیر ۲ — اقاله (تفاسخ)، با توافق طرفین.
اگر متصالح موافق باشد، طرفین میتوانند معامله را با توافق برهم بزنند. این سادهترین مسیر است، اما نیازمند همکاری طرف مقابل.
مسیر ۳ — ابطال از طریق مرجع قضایی.
وقتی ادعای بطلان یا فساد معامله مطرح است. مسیری طولانی که نیازمند ادله است.
شرط تعیینکننده: خیار شرط
بیشتر پروندههایی که به بنبست میرسند، پروندههایی هستند که در آنها حق فسخ از ابتدا شرط نشده بود.
اگر در حال تنظیم صلح عمری هستید، این تصمیم را همان ابتدا بگیرید، نه بعداً. توضیح در صلح عمری.
نکته معکوس هم مهم است: سندی به نام اقرار به اسقاط خیار شرط وجود دارد که با آن، حق فسخ شرطشده از بین میرود. اگر چنین سندی تنظیم شده باشد، مسیر ۱ دیگر باز نیست. پیش از امضای چنین سندی، آثار آن را کامل بدانید.
تقویم سختگیرانه فسخ
اگر حق فسخ دارید و میخواهید اعمال کنید، تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک تقویم کوتاه گذاشته است:
| گام | مهلت |
|---|---|
| ارسال اظهارنامه رسمی | ۱۵ روز از اعمال حق فسخ |
| طرح دعوای تنفیذ فسخ | ۱۵ روز پس از ارسال اظهارنامه |
با رعایت این ترتیب، دعوای تنفیذ فسخ مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد. تفصیل در فسخ قرارداد ملکی.
اگر متصالح ملک را منتقل کرده باشد
تبصره ۱ ماده ۱ برای این حالت هم حکم دارد:
اگر متصالح ملک را پیش از ثبت فسخ به شخص ثالثی بهصورت رسمی منتقل کرده باشد و آن ثالث حق فسخ نداشته باشد و معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله است؛ اعمال حق فسخ، قرارداد بعدی را منحل نمیکند و دارنده حق فسخ به قیمت روز مال غیرمنقول به منتقلالیه رجوع میکند.
اما اگر منتقلالیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت او درآمده باشد، عین مال به انتقالدهنده اول مسترد میگردد.
نکته مالیاتی اقاله
پرسش رایجی وجود دارد: آیا اقاله صلح عمری بلاعوض مشمول مالیات است؟
این موضوع محل بحث بوده و پاسخ آن به ماهیت معامله (معوض یا بلاعوض)، زمان اقاله و رویه سازمان امور مالیاتی بستگی دارد. پیش از اقدام، وضعیت مالیاتی را از دفترخانه یا مرجع مالیاتی استعلام کنید تا با هزینه پیشبینینشده مواجه نشوید.
آنچه پرونده شما را قوی میکند
متن دقیق سند صلح و شروط مندرج در آن
مستندات مربوط به هرگونه اقرار یا اسقاط بعدی
مکاتبات و اظهارنامهها با تاریخ قابل استناد
وضعیت ثبتی فعلی ملک — آیا منتقل شده است؟
سؤالات پرتکرار
در سند حق فسخ شرط نشده؛ راهی هست؟
مسیر یکجانبه بسته است. باقی میماند اقاله با توافق متصالح، یا مسیر قضایی در صورت وجود مبنای بطلان.
متصالح فوت کرده است.
وضعیت با ورثه او دنبال میشود و پیچیدهتر است — سند مالکیت ورثهای.
میتوانم فقط منافع را پس بگیرم؟
منافع تا پایان عمر مصالح، اصولاً نزد خود او باقی است مگر با سند اقرار به اعراض از منافع، آن را واگذار کرده باشد.
فسخ سند رسمی مسیر پیچیدهای است. پیش از هر اقدام، متن سند خود را با یک متخصص بررسی کنید.