رهن یعنی چه؟
رهن یعنی ملک بهعنوان وثیقه یک بدهی در اختیار طلبکار (مرتهن) قرار گرفته است. مالک همچنان مالک است، اما یک حق عینی به نفع مرتهن روی ملک وجود دارد.
نکته: عقد رهن در فهرست اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده و باید در سامانه ثبت شود.
چرا انتقال قطعی پیش از فک رهن انجام نمیشود؟
چون حق مرتهن باید حفظ شود. تا وقتی بدهی تسویه و رهن فک نشده، انتقال قطعی مالکیت به شخص دیگر با حق مرتهن تعارض پیدا میکند.
مسیرهای ممکن
مسیر ۱ — فروشنده اول فک رهن کند، بعد معامله.
سادهترین و کمریسکترین حالت برای خریدار. اگر فروشنده توان تسویه دارد، همین بهترین است.
مسیر ۲ — تسویه بدهی از محل ثمن معامله، همزمان با انتقال.
رایجترین حالت در عمل: بخشی از ثمن مستقیماً صرف تسویه بدهی و فک رهن میشود و انتقال در همان جلسه انجام میگیرد. کلید کار، همزمانی است.
مسیر ۳ — انتقال با حفظ رهن (با موافقت مرتهن).
در برخی موارد و با موافقت مرتهن، ملک با حفظ رهن منتقل میشود و خریدار بدهی را میپذیرد.
آنچه هرگز نباید بکنید
پرداخت کامل ثمن به امید اینکه فروشنده بعداً فک رهن کند.
این رایجترین اشتباه است. اگر فک رهن انجام نشود، ملک منتقل نمیشود و شما پول دادهاید بدون آنکه مالک شوید.
و اگر معامله شما عادی و ثبتنشده باشد، طبق ماده ۱ قانون الزام، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای شما قابل استماع نیست و تنها راه صریح، استرداد عوضین است.
هشدار: ملکی که قبلاً فروخته شده و بعد رهن گذاشته شده
سناریوی معکوس هم وجود دارد و خطرناکتر است: ملکی که فروشنده قبلاً با سند عادی به شخص دیگری فروخته و سپس در رهن بانک گذاشته است.
طبق رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ مورخ ۱۴۰۳/۶/۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، این رفتار — در صورت علم مرتکب به عدم تعلق مال — مشمول ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی مینمایند مصوب ۱۳۰۸ و مستوجب مجازات شروع به کلاهبرداری است. تفصیل در رهن گذاشتن ملک فروختهشده.
پیام برای خریدار: پیش از معامله، فقط وضعیت رهن را نبینید؛ سابقه معاملات ملک را هم بررسی کنید.
چکلیست پیش از معامله ملک در رهن
☐ مبلغ دقیق بدهی و مانده آن مشخص است؟
☐ مرتهن کیست و شرایط فک رهن او چیست؟
☐ آیا رهن درجه دوم یا وثایق دیگری هم روی ملک هست؟
☐ ملک علاوه بر رهن، بازداشت هم هست؟
☐ ادعای ثبتشدهای در سامانه نسبت به ملک وجود دارد؟
☐ ترتیب پرداخت و فک رهن و انتقال، همزمان طراحی شده؟
چکلیست کامل بررسی ملک در استعلام سند قبل از معامله.
مازاد ارزش ملک مرهون
نکتهای که کمتر میدانند: اگر ارزش ملک بیشتر از مبلغ بدهی باشد، مازاد آن ممکن است قابلیت وثیقهگذاری داشته باشد. این موضوع در معاملات و تأمین مالی کاربرد دارد، اما شرایط و محدودیتهای خود را دارد و باید موردی بررسی شود.
بعد از تسویه، رهن خودبهخود فک نمیشود
تسویه بدهی یک چیز است و فک رهن چیز دیگری. تا وقتی فک رهن ثبت نشود، محدودیت روی ملک باقی است. اگر طلبکار پس از دریافت طلب، ملک را آزاد نکند، مسیر الزام به فک رهن وجود دارد — فک رهن.
سؤالات پرتکرار
میتوانم ملک در رهن را قولنامه کنم و بعد سند بزنم؟
این همان مسیری است که قانون الزام آن را بیپشتوانه کرده است. گزینه بهتر، تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه طبق ماده ۲ است — سه راه قانونی خرید و فروش ملک.
بانک با انتقال موافقت نمیکند.
در این حالت مسیر عملی معمولاً تسویه و فک رهن پیش از انتقال است.
فروشنده میگوید بدهی کم است، نگران نباش.
مبلغ دقیق را از خود مرتهن استعلام کنید، نه از فروشنده.