نرخها طبق ماده ۴
ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دفاتر اسناد رسمی را موظف کرده هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال، این مالیاتها را محاسبه و از ذینفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک دریافت کنند:
| موضوع انتقال | نرخ | مأخذ محاسبه |
|---|---|---|
| نقل و انتقال قطعی املاک (عرصه و اعیان) | ۵٪ | ارزش معاملاتی |
| نقل و انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی، حق کسب و پیشه، حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) | ۲٪ | وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال |
نکته: این حکم درباره حق واگذاری محل اعمال میشود اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن.
کف محاسبه برای حق واگذاری محل
تبصره ۱ ماده ۴ یک کف تعیین کرده است:
درصورتیکه وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم باشد، رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.
یعنی اعلام مبلغ خیلی پایین، محاسبه را به زیر این کف نمیبرد.
اگر ارزش معاملاتی اعلام نشود چه میشود؟
تبصره ۲ ماده ۴ وزارت امور اقتصادی و دارایی را مکلف کرده ارزش معاملاتی املاک را بهصورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند.
و اگر این کار انجام نشود:
در غیر این صورت سردفتر، مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
این یکی از مهمترین حمایتهای قانون از خریدار است: تأخیر دستگاه، معامله شما را متوقف نمیکند و بار آن را هم بر دوش شما نمیگذارد.
تغییر بزرگ: حذف گواهی موضوع ماده ۱۸۷
ماده ۱۵ قانون تصریح کرده که از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، این مواد نسخ میشوند:
ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶/۱۲/۳ با اصلاحات بعدی
ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ با اصلاحات بعدی
ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵/۱۱/۱۰ با اصلاحات بعدی
ماده ۱۸۷ همان مقررهای بود که تنظیم سند را منوط به اخذ گواهی از اداره امور مالیاتی میکرد. حذف آن، همراه با سازوکار محاسبه و دریافت آنی موضوع ماده ۴، یعنی مسیر از «گواهیمحور» به «سامانهمحور» تغییر کرده است.
بدهی تأمین اجتماعی
ماده ۵ سازمان تأمین اجتماعی را مکلف کرده حداکثر ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون، با اتصال به سامانه، بدهی واگذارکننده ملک موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی را آنی اعلام کند.
و اگر اعلام نکند:
سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. در فرض اخیر، منتقلٌالیه و سردفتر هیچ مسؤولیتی در قبال این بدهی ندارند.
البته این مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقالدهنده ملک نیست. یعنی بدهی از بین نمیرود؛ از دوش خریدار برداشته میشود.
سایر استعلامها
ماده ۶ همه دستگاههای اجرائی را که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنهاست، مکلف کرده حداکثر ظرف یک سال با اتصال به سامانه، پاسخ استعلام را آنی اعلام کنند. و:
عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
مقامات و کارکنان متخلف، طبق تبصره ۱ ماده ۶، به مجازات مقرر در بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری محکوم میشوند.
تبصره ۲ ماده ۶ هم برای املاک واقع در پلاکهای ثبتی اصلی که ماده ۳ قانون جامع حدنگار در آنها کامل اجرا نشده، مهلت اعلام نظر وزارتخانههای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی را حداکثر یک ماه تعیین کرده است.
نکتهای درباره وکالت بلاعزل
تبصره ۲ ماده ۱: مالیات، حقالثبت و حقالتحریر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. و اگر ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه ملک منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حقالثبت تنظیم میشود.
پیام روشن است: وکالت بلاعزل دیگر راه فرار از هزینههای انتقال نیست.
سؤالات پرتکرار
مالیات را خریدار میدهد یا فروشنده؟
ماده ۴ دریافت را از «ذینفع» مقرر کرده و توزیع عرفی آن بین طرفین معمولاً موضوع توافق است؛ اما تکلیف قانونی محاسبه و وصول بر عهده دفترخانه است.
ارزش معاملاتی را از کجا بدانم؟
طبق تبصره ۲ ماده ۴، این رقم بهصورت آنی از طریق سامانه به دفترخانه اعلام میشود.
اگر ملک سند رسمی نداشته باشد؟
مسیر شما پیش از بحث مالیات، تعیین تکلیف ثبتی است — قانون الزام به ثبت رسمی.
نرخها و مأخذها از متن قانون نقل شده است. پیش از اقدام، آخرین وضعیت اجرایی و آییننامههای مرتبط را بررسی کنید.