تغییر اول: بنگاه دیگر قولنامه تنظیم نمیکند
ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صریح است:
دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) نمیتوانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند.
و مجازات آن پلکانی است:
| مرتبه | مجازات |
|---|---|
| اول | استرداد حق دلالی + جریمه معادل ۳ برابر آن + تعلیق پروانه کسب ۶ ماه |
| دوم | استرداد حق دلالی + جریمه معادل ۶ برابر آن + تعلیق پروانه کسب ۱ سال |
| سوم | علاوه بر مجازات مرتبه دوم، ابطال پروانه کسب |
تغییر دوم: پیشنویس قرارداد در سامانه درج میشود
طبق ماده ۳، بنگاهها مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.
قانون تصریح کرده که این تکلیف مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. یعنی شما مجبور به استفاده از بنگاه نیستید.
تغییر سوم: تعرفه مشخص، و ممنوعیت دریافت مبلغ اضافه
تبصره ۱ ماده ۳ ضوابط تعیین تعرفه را مشخص کرده است:
۱. تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین شود
۲. میانگین سالانه حجم پیشنویس قراردادهای ثبتشده در هر منطقه، بهصورت پلکانی نزولی بر تعرفه اثر بگذارد
۳. سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود
و نکتهای که برای شما مهم است:
در هر حال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان ازجمله حقالتحریر یا حقالزحمه درج پیشنویس قرارداد در سامانه، ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم میشود.
دو نکته کلیدی: قیمت روز ملک مبنای کمیسیون نیست (ارزش معاملاتی است)، و حتی توافق شما هم دریافت مبلغ اضافه را قانونی نمیکند.
تغییر چهارم: دسترسی مستقیم به سامانه با قراردادهای نمونه
تبصره ۲ ماده ۳ سازمان ثبت را مکلف کرده ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون، دسترسی مشاوران املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را فراهم کند — برای استعلامات و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده ۱، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط توسط طرفین و بنگاه) و در مورد املاک دارای سند رسمی.
اگر میخواهید خارج از این قالبها معامله کنید، مسیر شما دفترخانه است.
این تغییرات برای شما چه معنایی دارد؟
اگر خریدار هستید:
قرارداد عادی در بنگاه دیگر مسیر درست نیست؛ اصرار کنید معامله به سامانه و دفترخانه برود
کمیسیون بر مبنای ارزش معاملاتی است، نه قیمت روز ملک
پیش از هر پرداختی وضعیت ملک را بررسی کنید — استعلام سند قبل از معامله
اگر فروشنده هستید:
میتوانید مستقیم به دفترخانه مراجعه کنید
ثمن واقعی باید در سند درج شود — ثمن واقعی در سند
و اگر ملک سند رسمی ندارد؟
آنوقت قالبهای نمونه تبصره ۲ به کار نمیآید، چون آنها فقط برای املاک دارای سند رسمی است. مسیر شما از قانون الزام به ثبت رسمی و درج ادعای مالکیت میگذرد.
سؤالات پرتکرار
قولنامهای که قبلاً در بنگاه نوشتهام چه میشود؟
اعتبار آن بهعنوان مستند از بین نرفته، ولی قابلیت استناد آن در مراجع محدود شده است. تفصیل در سرنوشت سند عادی.
بنگاه میگوید کمیسیون درصدی از قیمت معامله است.
طبق تبصره ۱ ماده ۳، مبنای تعرفه ارزش معاملاتی است و قیمت روز اثرگذار نیست؛ ضمن اینکه سقف تعرفه هم تعیین میشود.
میتوانم بدون بنگاه معامله کنم؟
بله. قانون صراحتاً مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی را محفوظ دانسته است.