تعریف جدید: مشارکت در ساخت هم پیشفروش است
ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ را چنین اصلاح کرد:
ماده ۱- هر قرارداد با هر عنوانی که بهموجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که بهموجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیشفروش ساختمان محسوب میشود.
سه نکته در این تعریف:
۱. مشارکت در ساخت صراحتاً پیشفروش محسوب شد
۲. عنوان قرارداد اهمیت ندارد — «هر قرارداد با هر عنوانی»
۳. واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها هم مشمول است
نکته سوم برای کسانی که واحد پیشخرید خود را به دیگری واگذار میکنند، اهمیت زیادی دارد.
و پیشفروش، مشمول ماده ۱ قانون الزام است
ماده ۱ قانون الزام در فهرست اعمال حقوقیای که باید در سامانه ثبت شوند، صراحتاً «هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه بهصورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد» را آورده است.
پس زنجیره کامل میشود:
مشارکت در ساخت ← پیشفروش ساختمان محسوب میشود ← مشمول ماده ۱ است ← باید در سامانه ثبت شود ← وگرنه دعاوی مربوط به آن قابل استماع نیست.
سایر اصلاحات ماده ۱۵ در قانون پیشفروش
اصلاح بند ۳ ماده ۲:
متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذیصلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله بهعنوان پیوست قرارداد
حذفها:
عبارت «و شناسنامه فنی هر واحد» از بند ۴ ماده ۲
عبارت «و (۲۰)» از بند ۱۱ ماده ۲
عبارت «با کسب نظر هیئت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون» از ماده ۱۴
عبارت «یا بدون أخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی» از ماده ۲۳
بند ۱۰ ماده ۲، بندهای ۲ و ۴ ماده ۴ و تبصره آن، و مواد ۲۰ و ۲۱
حذف ماده ۲۰ یعنی سازوکار هیئت داوری قانون پیشفروش کنار گذاشته شد.
این تغییرات برای شما چه معنایی دارد؟
اگر مالک زمین هستید و وارد مشارکت در ساخت میشوید:
قرارداد شما پیشفروش ساختمان محسوب میشود و مشمول الزامات ثبتی مربوطه است. عنوان «مشارکت در ساخت» شما را از این الزامات معاف نمیکند.
اگر سازنده هستید:
تعهد به ساخت و تحویل واحد مشخص، مشمول همین تعریف است.
اگر واحد پیشخرید میکنید:
قرارداد باید در سامانه ثبت شود
واحد باید مشخص و قابل شناسایی باشد — شناسه یکتای واحد ساختمانی
وضعیت پروانه و مهلت اتمام عملیات ساختمانی را بررسی کنید
اگر میخواهید حق خود در یک قرارداد پیشفروش را واگذار کنید:
این واگذاری هم طبق تعریف جدید پیشفروش محسوب میشود و مشمول همان الزامات است.
چکلیست پیش از امضا
☐ مالک رسمی زمین همان کسی است که قرارداد میبندد؟ — استعلام سند قبل از معامله
☐ واحد موضوع قرارداد دقیقاً مشخص است (طبقه، شماره، مساحت، شناسه یکتا)؟
☐ پروانه ساختمانی صادر شده و در سامانه ثبت است؟
☐ مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه چه زمانی است؟
☐ قرارداد در سامانه ثبت میشود یا قرار است عادی بماند؟
پاسخ منفی به آخرین مورد، یعنی ورود به همان وضعیتی که ماده ۱ قانون الزام آن را غیرقابل استماع اعلام کرده است — سرنوشت سند عادی.
سؤالات پرتکرار
قرارداد مشارکت من قبل از این قانون بسته شده؛ تکلیف چیست؟
برای مستندات ایجادشده پیش از لازمالاجرا شدن قانون، تبصره ۵ ماده ۱ و سازوکار ماده ۱۰ باید بررسی شود — قانون الزام به ثبت رسمی.
هیئت داوری قانون پیشفروش حذف شد؛ اختلافات کجا رسیدگی میشود؟
با حذف مواد ۲۰ و ۲۱، سازوکار داوری اختصاصی آن قانون کنار گذاشته شده است. رسیدگی به اختلافات از مسیر عمومی پیگیری میشود.
آیا نامگذاری قرارداد بهعنوان «سرمایهگذاری» آن را از شمول خارج میکند؟
تعریف جدید «هر قرارداد با هر عنوانی» را در بر میگیرد؛ ملاک، ماهیت قرارداد است نه عنوان آن.