تعریف جدید و گستردهتر
ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ را اصلاح کرد:
هر قرارداد با هر عنوانی که بهموجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که بهموجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیشفروش ساختمان محسوب میشود.
سه نکته: مشارکت در ساخت هم پیشفروش است؛ عنوان قرارداد اهمیت ندارد؛ واگذاری حقوق ناشی از این قراردادها هم مشمول است.
تفصیل در پیشفروش و مشارکت در ساخت.
و پیشفروش مشمول ماده ۱ است
ماده ۱ قانون الزام صراحتاً «هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه بهصورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد» را در فهرست اعمال حقوقی مشمول ثبت آورده است.
نتیجه روشن: قرارداد پیشفروشی که در سامانه ثبت نشود، در همان وضعیت سرنوشت سند عادی قرار میگیرد — یعنی دعاوی مربوط به آن قابل استماع نیست، جز استرداد عوضین.
شناسه یکتا: مهمترین محافظ خریدار
ماده ۱۴ سازمان ثبت را مکلف کرده برای هر واحدِ دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد؛ و:
تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکانپذیر است.
این دقیقاً پاسخ به مشکل تاریخی پیشفروش است: خریدار نمیدانست کدام واحد را خریده و آیا همان واحد به دیگری هم فروخته شده.
پرسش کلیدی شما هنگام خرید: واحد من شناسه یکتا دارد؟
هشدار انقضای مهلت پروانه
بخش دوم ماده ۱۴ یک ابزار هشدار به خریدار داده است:
سازمان مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌالیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد.
یعنی استعلام ثبتی شما، وضعیت زمانی پروژه را هم نشان میدهد. این را نادیده نگیرید.
و: صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسههای یکتا خواهد بود.
پروانه و پایانکاری که در سامانه ثبت نشده، به کار نمیآید
تبصره ۲ ماده ۱۴: سازمان ثبت مکلف است ظرف شش ماه از لازمالاجرا شدن قانون، دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای مراجع صادرکننده پروانه ایجاد کند. و پس از آن:
صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایان کاری که … در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است.
آنچه در قرارداد باید باشد
بر پایه الگویی که ماده ۲ قانون الزام برای قراردادهای رسمی مقرر کرده:
مبلغ دقیق ثمن — ثمن واقعی در سند
اقساط ثمن و زمان پرداخت هر قسط
پیشبینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن
و مخصوص پیشفروش:
مشخصات دقیق واحد: طبقه، شماره، مساحت، شناسه یکتا
منضمات: پارکینگ و انباری با شماره — انتقال پارکینگ و انباری
زمان تحویل و ضمانت اجرای تأخیر
مشخصات فنی و مصالح
نحوه تنظیم سند نهایی
تغییرات دیگری که ماده ۱۵ ایجاد کرد
ماده ۱۵ در قانون پیشفروش ساختمان این حذفها را انجام داد: عبارت «و شناسنامه فنی هر واحد» از بند ۴ ماده ۲؛ عبارت مربوط به هیئت داوری از ماده ۱۴؛ و مواد ۲۰ و ۲۱ بهطور کامل — یعنی سازوکار داوری اختصاصی آن قانون کنار گذاشته شد.
همچنین بند ۳ ماده ۲ اصلاح شد به: «متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذیصلاح در صورت صدور…».
چکلیست پیش از پرداخت
☐ مالک رسمی زمین کیست؟ — استعلام سند قبل از معامله
☐ دستور نقشه صادر شده؟
☐ واحد من شناسه یکتا دارد؟
☐ پروانه ساختمانی در سامانه ثبت شده؟
☐ مهلت اتمام عملیات ساختمانی منقضی نشده؟
☐ قرارداد در سامانه ثبت میشود یا عادی میماند؟
☐ جدول پرداخت به پیشرفت فیزیکی پروژه گره خورده؟
سؤالات پرتکرار
سازنده میگوید فعلاً قرارداد عادی بنویسیم، بعداً رسمی میکنیم.
این یعنی پذیرفتن ریسکی که ماده ۱ آن را بدون پشتوانه قضایی کرده است.
قرارداد پیشفروش قدیمی دارم که ثبت نشده.
وضعیت خود را با توجه به تبصره ۵ ماده ۱ و سازوکار ماده ۱۰ بررسی کنید — قانون الزام به ثبت رسمی.
میخواهم واحد پیشخریدم را به دیگری واگذار کنم.
طبق تعریف جدید، انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها هم پیشفروش محسوب میشود و مشمول همان الزامات است.