تعهد به بیع چیست؟
سندی رسمی که در آن، طرفین متعهد میشوند در آینده و با تحقق شرایط معین، معامله قطعی را انجام دهند.
تفاوتش با انتقال قطعی: مالکیت هنوز منتقل نشده است.
تفاوتش با قولنامه بنگاهی: این سند رسمی است و در سامانه ثبت میشود.
قانون چه میگوید؟
ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعهنامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.
توجه به کلمه «مکلفند»: دفترخانه نمیتواند بگوید «ما این کار را انجام نمیدهیم».
چه چیزهایی باید در سند درج شود؟
قانون در ادامه همان ماده مشخص کرده است:
مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین
شروط مورد نظر طرفین، از جمله:
- پیشبینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن
- پیشبینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط
این فهرست، عملاً یک الگوی قرارداد خوب است. هر قراردادی که این موارد را نداشته باشد، ناقص است.
هزینه: مأخذ ارزش معاملاتی
نکتهای که این گزینه را جذاب میکند، در انتهای همان ماده ۲ آمده است:
مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حقالثبت، حقالتحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) میباشد.
یعنی محاسبات بر پایه ارزش معاملاتی است، نه قیمت روز ملک. بیشتر در مالیات و هزینه نقل و انتقال.
چه زمانی تعهد به بیع مناسب است؟
ثمن قرار است اقساطی پرداخت شود
ملک در وضعیتی است که انتقال قطعی فعلاً ممکن نیست (مثلاً در حال فک رهن)
منتظر تکمیل مدارک یا پاسخ استعلام هستید
میخواهید معامله را قطعی کنید ولی زمان انتقال را موکول کنید
مقایسه با گزینههای دیگر
| قولنامه بنگاهی | تعهد به بیع رسمی | انتقال قطعی | |
|---|---|---|---|
| ثبت در سامانه | ندارد | دارد | دارد |
| قابلیت استناد در دادگاه | محدودشده طبق ماده ۱ | دارد | دارد |
| انتقال مالکیت | ندارد | ندارد (فعلاً) | دارد |
| مجاز بودن تنظیم توسط بنگاه | ممنوع طبق ماده ۱۱ | — | — |
درباره ردیف آخر: ماده ۱۱ تنظیم سند عادی قرارداد در معاملات موضوع ماده ۱ توسط مشاوران املاک را ممنوع کرده و مجازات پلکانی تا ابطال پروانه کسب پیشبینی کرده است — مشاور املاک و قانون جدید.
گزینه قویتر: انتقال قطعی + رهن
اگر مسئله فقط تضمین پرداخت اقساط است، گزینهای هست که ریسک خریدار را هم پوشش میدهد: انتقال سند به نام خریدار و همزمان رهن ملک به نفع فروشنده — سند به نام خریدار، رهن به نفع فروشنده.
انتخاب بین این دو، به این بستگی دارد که کدام طرف ریسک بیشتری را میپذیرد.
چکلیست پیش از تنظیم
☐ وضعیت ثبتی ملک استعلام شده؟ — استعلام سند قبل از معامله
☐ مبلغ دقیق ثمن مشخص است؟ — ثمن واقعی در سند
☐ جدول اقساط و تاریخها نوشته شده؟
☐ شرایط فسخ و آثار آن پیشبینی شده؟
☐ موعد انتقال قطعی مشخص است؟
☐ ضمانت اجرای عدم انجام تعهد تعیین شده؟
سؤالات پرتکرار
اگر فروشنده بعداً حاضر به انتقال قطعی نشود؟
چون سند رسمی و ثبتشده است، وضعیت شما اساساً متفاوت از دارنده قولنامه عادی است. مسیر مطالبه اجرای تعهد بر پایه یک سند رسمی دنبال میشود.
ملک سند رسمی ندارد؛ میشود تعهد به بیع تنظیم کرد؟
مسیر شما پیش از هر چیز، تعیین تکلیف ثبتی ملک است — درج ادعای مالکیت.
بنگاه میگوید همان قولنامه ما کافی است.
طبق ماده ۱۱ قانون الزام، تنظیم سند عادی قرارداد در این معاملات توسط بنگاه ممنوع است.