خط تقسیم: دو سال
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در فهرست اعمال حقوقی مشمول ثبت، این موارد را آورده است:
انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی) برای مدت بیش از دو سال
عقود مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال
اجاره به شرط تملیک
پس معیار روشن است: مدت بیش از دو سال.
| نوع قرارداد | مشمول تکلیف ثبت طبق ماده ۱ |
|---|---|
| اجاره یکساله مسکونی | در فهرست ماده ۱ نیست |
| اجاره دوساله | در فهرست ماده ۱ نیست |
| اجاره سهساله یا بیشتر | بله |
| اجاره به شرط تملیک | بله، صرفنظر از مدت |
| حق انتفاع بیش از دو سال | بله |
چرا این تفکیک مهم است؟
چون ضمانت اجرای ماده ۱ سنگین است. اگر عمل حقوقی مشمول ثبت، ثبت نشود، دعاوی مربوط به آن — از جمله تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن — نزد مراجع قضائی قابل استماع نیست.
برای یک اجاره بلندمدت تجاری یا یک اجاره به شرط تملیک، این یعنی از دست رفتن پشتوانه قضایی کل قرارداد.
سند اجاره رسمی چه چیزی به شما میدهد؟
قابلیت استناد در مراجع قضایی و اداری
امکان استفاده از سازوکارهای اجرایی اسناد رسمی — اجرائیه ثبتی
تاریخ قطعی و مندرجات غیرقابل انکار
ثبت در سامانه و قابلیت استعلام
نکات تنظیم
مبلغ و شرایط پرداخت. مبلغ اجارهبها، ودیعه، زمان و نحوه پرداخت باید دقیق درج شود.
شماره حساب موجر. درج شماره حساب بانکی موجر در سند، مسیر پرداخت را شفاف و قابل اثبات میکند و از اختلاف بر سر پرداخت جلوگیری میکند.
مدت و شرایط تمدید.
تکلیف تحویل ملک. زمان و شرایط تحویل باید مشخص باشد.
شرایط فسخ. و اگر حق فسخ پیشبینی شده، توجه کنید که اعمال آن تقویم سختگیرانهای دارد — فسخ قرارداد ملکی.
اگر ملک مشاع است
در املاک مشاعی، اجاره و دریافت مالالاجاره نیازمند رعایت حقوق همه مالکان است. اگر همه شرکا در قرارداد حاضر نیستند، وضعیت باید روشن شود — تفاوت ملک مشاع و مفروز.
اگر ملک تجاری است
در ملک تجاری، علاوه بر اجاره، ممکن است حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه هم در میان باشد و رژیم حاکم بر رابطه متفاوت شود — سرقفلی و حق کسب و پیشه و قانون روابط موجر و مستأجر.
مالیات اجاره
درآمد اجاره مشمول احکام مالیاتی خود است و کسر مالیات از مالالاجاره در برخی موارد تکلیف قانونی دارد. وضعیت مالیاتی قرارداد خود را پیش از تنظیم روشن کنید.
سؤالات پرتکرار
اجاره یکسالهام را حتماً باید رسمی کنم؟
اجاره یکساله در فهرست ماده ۱ نیامده است. با این حال، سند رسمی مزایای اثباتی و اجرایی خود را دارد.
کد رهگیری کافی است؟
کد رهگیری با سند رسمی یکی نیست — کد رهگیری اجاره.
موجر حاضر به تنظیم سند رسمی نیست.
اگر قرارداد شما بیش از دو سال است، این موضوع را جدی بگیرید؛ ضمانت اجرای ماده ۱ متوجه هر دو طرف است.