سه لایه در یک مغازه
یک واحد تجاری میتواند همزمان سه حق متفاوت داشته باشد که به سه نفر تعلق دارند:
| حق | یعنی چه | متعلق به |
|---|---|---|
| مالکیت عین | مالکیت خودِ ملک | مالک |
| سرقفلی | حق استفاده تجاری از محل | صاحب سرقفلی |
| حق کسب و پیشه | حق ناشی از رونق کسب مستأجر | مستأجر |
خرید یکی از اینها، شما را مالک دیگری نمیکند. کسی که سرقفلی میخرد، مالک ملک نمیشود.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
بهطور خلاصه، این دو در دو رژیم قانونی متفاوت شکل گرفتهاند:
حق کسب و پیشه بیشتر با روابط استیجاری مشمول قوانین قدیمیتر روابط موجر و مستأجر شناخته میشود و ماهیتاً حقی است که به دلیل رونق و اعتبار ایجادشده توسط مستأجر پدید میآید.
سرقفلی حقی است که معمولاً در ابتدای رابطه و در برابر پرداخت وجه به مالک ایجاد میشود.
اینکه رابطه شما مشمول کدام رژیم است، به تاریخ و شرایط قرارداد بستگی دارد — و همین نکته تعیین میکند چه حقوقی دارید. بیشتر در قانون روابط موجر و مستأجر.
نکته مالیاتی: نرخ ۲ درصد
ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تکلیف مالیات را روشن کرده است. دفاتر اسناد رسمی موظفاند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به حق واگذاری محل — که قانون آن را «حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری» تعریف کرده — این مالیات را محاسبه و وصول کنند:
مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (۲٪).
و این حکم اعمال میشود اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن.
کف محاسبه هم دارد. طبق تبصره ۱ ماده ۴:
درصورتیکه وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم باشد، رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.
یعنی اعلام مبلغ خیلی پایین، محاسبه را به زیر این کف نمیبرد. مقایسه با نرخ ۵٪ انتقال قطعی ملک در مالیات نقل و انتقال ملک.
انتقال سرقفلی چطور انجام میشود؟
معمولاً از طریق سند صلح سرقفلی در دفترخانه. نکات و مدارک آن در صلح سرقفلی آمده است.
نکته مهم: انتقال سرقفلی معمولاً منوط به شرایطی است که در رابطه اولیه تعیین شده — از جمله اذن مالک، بسته به مفاد قرارداد و رژیم حاکم.
تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی
یکی از پرسشهای همیشگی این است که مالک در چه شرایطی میتواند تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی را بخواهد و آیا باید قیمت عادله روز را بپردازد.
پاسخ به مبنای رابطه (کدام قانون حاکم است)، مفاد قرارداد و جهت درخواست تخلیه بستگی دارد. این از آن مواردی است که پاسخ عمومی گمراهکننده است و باید موردی بررسی شود.
اگر معامله سرقفلی ثبت نشود چه میشود؟
ماده ۱ قانون الزام اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول را مشمول تکلیف ثبت کرده و ماده ۴ حق واگذاری محل را صراحتاً در نظام مالیاتی همان قانون آورده است.
معامله سرقفلی که خارج از این چارچوب انجام شود، در همان وضعیتی قرار میگیرد که سرنوشت سند عادی توضیح داده است.
چکلیست پیش از خرید سرقفلی
☐ مالک عین ملک کیست و چه حقوقی دارد؟
☐ رابطه مشمول کدام رژیم قانونی است؟
☐ انتقال سرقفلی طبق قرارداد چه شرایطی دارد؟
☐ بدهی یا اختلافی روی ملک وجود دارد؟
☐ وضعیت ثبتی ملک بررسی شده؟ — استعلام سند قبل از معامله
☐ معامله در دفترخانه و در سامانه ثبت میشود؟
سؤالات پرتکرار
سرقفلی خریدهام؛ مالک مغازه هستم؟
خیر. مالک عین ملک، شخص دیگری است. شما دارنده حق سرقفلی هستید.
سرقفلی سند تکبرگ دارد؟
سند مالکیت مربوط به عین ملک است. حق سرقفلی معمولاً با سند صلح سرقفلی منتقل و ثبت میشود.
مالک میگوید سرقفلی را پس میگیرم.
شرایط و آثار آن به رژیم حاکم و مفاد قرارداد بستگی دارد و نیازمند بررسی اختصاصی است.