مسیر اول: سند رسمی انتقال در دفترخانه
برای چه ملکی؟ ملکی که سند رسمی دارد و مانعی برای انتقال ندارد.
این مسیر اصلی و مطمئنترین است. معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت میشود و مالکیت رسماً منتقل میگردد.
نکاتی که قانون در این مسیر تسهیل کرده است:
ماده ۶: دستگاههای اجرائی مکلف به پاسخ آنی استعلاماند و عدم ارسال پاسخ، به منزله جواز انجام معامله است.
ماده ۵: اگر سازمان تأمین اجتماعی بدهی موضوع ماده ۳۷ را آنی اعلام نکند، سردفتر مکلف به تنظیم سند است و خریدار و سردفتر مسئولیتی در قبال آن بدهی ندارند.
تبصره ۲ ماده ۴: اگر وزارت امور اقتصادی و دارایی ارزش معاملاتی را آنی اعلام نکند، سردفتر مجاز به تنظیم سند است و سردفتر و خریدار تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ندارند.
یعنی سکوت ادارهها دیگر معامله شما را متوقف نمیکند.
مسیر دوم: تنظیم رسمی قرارداد خصوصی (قولنامه رسمی)
برای چه وضعیتی؟ وقتی هنوز آماده انتقال قطعی نیستید — اقساط ثمن، شرط، مهلت.
طبق ماده ۲، دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی درباره اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه و مبایعهنامه را تنظیم و ثبت کنند.
در این سند باید درج شود:
مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین
شروط مورد نظر، از جمله پیشبینی اقساط ثمن و زمان پرداخت
پیشبینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات
مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی این قراردادها (حقالثبت، حقالتحریر، هزینه دادرسی) طبق همین ماده، حکم تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم یعنی ارزش معاملاتی است.
این مسیر دقیقاً جایگزین قانونی قولنامه بنگاهی است.
مسیر سوم: معامله در سامانه، برای املاک فاقد سند رسمی
برای چه وضعیتی؟ ملکی که سند رسمی ندارد و ادعای آن قبلاً در سامانه ثبت شده است.
طبق تبصره ۱۰ ماده ۱۰، اشخاص فاقد سند رسمی حداکثر تا ۸ سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی میتوانند صرفاً در همان سامانه، اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ را انجام دهند — با رعایت همه این شرایط:
۱. اقدامات صدر ماده ۱۰ (ثبت ادعا و اقدام قانونی لازم برای دریافت سند) انجام شده باشد
۲. ادعای ثبتشده رد نشده و منجر به صدور سند مالکیت هم نشده باشد
۳. ملک دارای سند حدنگار نباشد
۴. پاسخ استعلام مالکیت از وزارت جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی به خریدار اعلام و در قرارداد درج شود (عدم پاسخ در مهلت، مانع نیست)
و یک تضمین برای خریدار: سامانه باید طوری طراحی شود که هنگام انجام عمل حقوقی، صریحاً عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن به خریدار اعلام و در سامانه درج شود.
توجه کنید شرط اول یعنی این مسیر فقط برای کسانی باز است که قبلاً ادعای خود را ثبت کردهاند — درج ادعای مالکیت.
مقایسه
| مسیر ۱ | مسیر ۲ | مسیر ۳ | |
|---|---|---|---|
| ملک | دارای سند رسمی | دارای سند رسمی | فاقد سند رسمی |
| نتیجه | انتقال قطعی مالکیت | تعهد رسمی، انتقال بعداً | معامله ثبتشده، بدون انتقال رسمی مالکیت |
| ریسک خریدار | کم | کم | بالا — امکان ابطال وجود دارد |
| محدودیت زمانی | ندارد | ندارد | تا ۸ سال از راهاندازی سامانه |
و مسیر چهارمی که دیگر مسیر نیست
قرارداد عادی در بنگاه، خارج از این سه مسیر. نتیجهاش را ماده ۱ تعیین کرده: دعاوی مربوط به آن قابل استماع نیست، جز استرداد عوضین. و طبق ماده ۱۱، تنظیم آن توسط بنگاه ممنوع و دارای مجازات است — مشاور املاک و قانون جدید.
سؤالات پرتکرار
ملک سند دارد ولی فروشنده میگوید فعلاً قولنامه بنویسیم.
مسیر دوم را پیشنهاد دهید: تنظیم رسمی همان قولنامه در دفترخانه. دفترخانه طبق ماده ۲ مکلف به پذیرش است.
ملک سند ندارد و فروشنده ادعایش را ثبت نکرده.
مسیر سوم برای شما باز نیست. پیش از هر پرداختی این را بررسی کنید.
کدام مسیر ارزانتر است؟
مأخذ محاسبه در مسیرهای رسمی، ارزش معاملاتی است. جزئیات در مالیات و هزینه نقل و انتقال ملک.