تفاوت اصلی: انتقال یا تضمین؟
صلح با حق فسخ: رابطهای که هدف آن انتقال است، اما برای یک طرف حق فسخ شرط شده است.
معامله با حق استرداد: رابطهای که ظاهر انتقال دارد اما هدف واقعی آن تضمین یک دِین است. مال منتقل میشود تا وقتی بدهی پرداخت شود، بازگردد.
| صلح با حق فسخ | معامله با حق استرداد | |
|---|---|---|
| هدف واقعی | انتقال مال | تضمین بدهی |
| ماهیت | انتقال با شرط | ماهیت وثیقهای |
| نقش قیمت | ثمن معامله | معمولاً معادل مبلغ دِین |
چرا تشخیص مهم است؟
چون آثار حقوقی این دو متفاوت است — از جمله در نحوه مطالبه، سازوکار اجرایی، و آنچه هر طرف میتواند بخواهد.
اگر رابطهای که ماهیتاً وثیقهای بوده بهعنوان انتقال قطعی ثبت شود، ممکن است طرفی که فقط قصد تضمین داشته، مال خود را از دست بدهد.
علائمی که رابطه را وثیقهای نشان میدهد
مبلغ معامله بهطور معناداری کمتر از ارزش واقعی ملک است
منتقلالیه ملک را تحویل نگرفته و انتقالدهنده همچنان در آن است
مدت مشخصی برای بازگرداندن مال تعیین شده
در کنار سند، رابطه بدهی مستقلی وجود دارد
پرداختهای دورهای مشابه سود یا اجاره در جریان است
اهمیت ثبت صحیح در سامانه
عنوانی که در سامانه ثبت میشود، بیاهمیت نیست. ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول فهرست اعمال حقوقی مشمول ثبت را آورده و عقد رهن را هم صراحتاً در آن گنجانده است.
یعنی اگر رابطه شما ماهیت وثیقهای دارد، ساختارهای صریحتری وجود دارد که همان کارکرد را با شفافیت بیشتر انجام میدهند — از جمله سازوکار انتقال سند همراه با رهن به نفع فروشنده که در سند به نام خریدار، رهن به نفع فروشنده توضیح دادهایم.
اگر حق فسخ شرط میکنید
توجه کنید که اعمال حق فسخ، تقویم سختگیرانهای دارد. طبق تبصره ۱ ماده ۱، دعوای تنفیذ فسخ در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر این است که:
ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود
ظرف ۱۵ روز بعد از آن، دعوای تنفیذ فسخ طرح شود
تفصیل در فسخ قرارداد ملکی.
و اگر منتقلالیه مال را فروخته باشد
تبصره ۱ ماده ۱ برای این حالت هم حکم دارد: انتقال رسمی به ثالثی که حق فسخ ندارد و معامله اقاله نشده، در حکم تلف مورد معامله است و دارنده حق فسخ به قیمت روز مال غیرمنقول به او رجوع میکند. اما اگر منتقلالیه حق فسخ داشته باشد یا عین مال به ملکیت او درآمده باشد، عین مال به انتقالدهنده اول مسترد میگردد.
پیش از امضا اینها را روشن کنید
هدف واقعی رابطه چیست؟ انتقال یا تضمین؟
نسبت مبلغ با ارزش واقعی ملک چقدر است؟
حق فسخ برای چه کسی، با چه شرایطی و تا چه مدتی؟
تحویل ملک انجام میشود؟
در سامانه با چه عنوانی ثبت میشود؟
سؤالات پرتکرار
رابطه من کدام است؟
تشخیص، بستگی به قصد واقعی طرفین و قرائن موجود دارد و نیازمند بررسی اختصاصی متن سند و شرایط است.
میشود بعداً ماهیت را تغییر داد؟
تغییر عنوان یک سند رسمی تشریفات خود را دارد. بهتر است از ابتدا درست ثبت شود.
اگر میخواهم فقط تضمین بگیرم چه کنم؟
سازوکار رهن، ساختار صریح و شناختهشدهای برای همین کار است — فک رهن و خرید ملک در رهن.
ماهیت اینگونه روابط محل اختلاف است. پیش از امضا، متن سند را با یک متخصص بررسی کنید.