آیا آپارتمانی که هنوز سند تفکیکی رسمی ندارد، می‌تواند با مبایعه‌نامه عادی منتقل شود؟ اگر زمین ساختمان دارای سند حدنگار سبزرنگ باشد، وضعیت معامله واحدهای ساخته‌شده روی آن چگونه خواهد بود؟
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۷۲۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، با تفکیک وضعیت آپارتمان از زمین و پیش‌فروش ساختمان، به این پرسش‌ها پاسخ داده است. برای درک درست این نظریه، باید مشخص شود موضوع قرارداد دقیقاً چیست: انتقال یک واحد ساخته‌شده، انتقال سهمی از زمین یا پیش‌فروش واحدی که هنوز احداث نشده است.
وضعیت انتقال آپارتمان فاقد سند تفکیکی رسمی
بر اساس بند سوم متن بازنشرشده نظریه، آپارتمان احداث‌شده‌ای که برای آن سند تفکیکی رسمی صادر نشده، در شمار اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی قرار می‌گیرد. انتقال چنین اعیانی‌ای بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، در فرض بررسی‌شده، خارج از حکم ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تبصره چهار و ضمانت‌اجراهای این ماده دانسته شده است.
بنابراین، عبارت «هر آپارتمانی که سند سبز ندارد، قابل انتقال عادی است» بیان دقیقی از این نظریه نیست. معیار مورد بحث، نداشتن سند تفکیکی رسمی برای خودِ آپارتمان است.
تفاوت عرصه و اعیان در معامله آپارتمان
برای فهم موضوع، دو اصطلاح باید روشن شود:
- عرصه: زمین ساختمان.
- اعیان: بنا و واحدهای احداث‌شده روی زمین.
ممکن است زمین ساختمان سند رسمی داشته باشد، اما برای واحدهای آن هنوز سند مستقل صادر نشده باشد. نظریه مشورتی، وضعیت انتقال این دو را جداگانه بررسی کرده است.
اگر عرصه دارای سند حدنگار مشمول تبصره چهار ماده یک باشد، انتقال زمین یا سهم مشاعی آن باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. حکم مربوط به اعیانی فاقد سند تفکیکی، به انتقال عرصه تسری پیدا نمی‌کند.
این تفاوت در تنظیم قرارداد اهمیت دارد؛ زیرا موضوع معامله آپارتمان معمولاً با حقوق مربوط به زمین نیز ارتباط دارد. در نتیجه، صرف نوشتن عنوان «فروش آپارتمان» برای تعیین وضعیت حقوقی تمام اجزای معامله کافی نیست.
آیا پیش‌فروش ساختمان نیز مشمول همین حکم است؟
نباید انتقال آپارتمان ساخته‌شده و فاقد سند تفکیکی را با پیش‌فروش ساختمان یکسان دانست.
در بند چهارم نظریه، برای فرضی که زمین دارای سند حدنگار صادرشده پس از لازم‌الاجرا شدن قانون است و اعیانی هنوز احداث نشده، پیش‌فروش ساختمان مشمول ماده یک و تبصره چهار شناخته شده است. بنابراین، نمی‌توان حکم انتقال اعیانی موجود و فاقد سند تفکیکی را به این نوع پیش‌فروش تعمیم داد.
پیش از تنظیم مبایعه‌نامه چه مواردی را بررسی کنیم؟
برای ارزیابی یک معامله مشخص، این پرسش‌ها باید پاسخ داده شود:
۱. آیا واحد مورد معامله ساخته شده یا قرارداد متضمن تعهد به ساخت و تحویل آن است؟
۲. آیا برای خودِ واحد، سند تفکیکی رسمی صادر شده است؟
۳. سند زمین چه وضعیتی دارد و چه زمانی صادر شده است؟
۴. آیا قرارداد، انتقال سهم مشاعی عرصه را نیز در بر می‌گیرد؟
۵. فروشنده چه مدارکی برای اثبات مالکیت یا اختیار انتقال ارائه می‌کند؟
در قرارداد نیز بهتر است مشخصات واحد، طبقه، مساحت، پارکینگ و انباری، مبلغ و برنامه پرداخت، موعد تحویل و تعهدات مربوط به اخذ و انتقال سند، دقیق و روشن درج شود.
نتیجه حقوقی نظریه برای خریدار و فروشنده
برداشت از نظریه شماره ۷/۱۴۰۴/۷۲۰ باید محدود به موضوع و فرض‌های آن باشد. خروج انتقال اعیانی فاقد سند تفکیکی از ضمانت‌اجراهای ماده یک، به‌خودی‌خود به معنای تأیید مالکیت فروشنده یا صحت همه شروط قرارداد نیست.
برای تصمیم‌گیری درباره امکان معامله عادی، وضعیت سند واحد، سند عرصه و ماهیت واقعی قرارداد باید در کنار یکدیگر بررسی شود. تعمیم این نظریه به تمام آپارتمان‌های بدون سند سبزرنگ، می‌تواند تصویر نادرستی از وضعیت معامله ایجاد کند.