آیا اشخاص می‌توانند بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی، قرارداد خریدوفروش ملک را در سامانه ثبت کنند؟ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چنین امکانی را در قالب «قراردادهای یکسان» پیش‌بینی کرده است؛ اما استفاده از این روش به شرایط مشخصی وابسته است.
ثبت قرارداد بدون مراجعه اولیه به دفترخانه، به معنای حذف کامل نقش دفترخانه نیست. همچنین، ممنوعیت استفاده از قرارداد یکسان در برخی موارد، نباید با ممنوعیت مطلق انجام معامله اشتباه گرفته شود.
قرارداد یکسان چیست؟
قرارداد یکسان، نمونه استانداردی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ارائه می‌شود. تبصره ۲ ماده ۳ قانون، استفاده از این قالب‌ها را بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط طرفین و مشاوران املاک پیش‌بینی کرده است.
بنابراین، اگر توافق خریدار و فروشنده خارج از گزینه‌ها و شروط مجاز سامانه باشد، باید برای تنظیم قرارداد متناسب با توافق خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. ملاک، صرفاً «پیچیده نبودن شروط» نیست؛ توافق باید در قالب قانونی سامانه قابل ثبت باشد.
شرایط ثبت مستقیم قرارداد در سامانه چیست؟
طبق ماده ۱۴ آیین‌نامه، ثبت قرارداد یکسان به وجود سند رسمی مالکیت، احراز هویت متعاملین با امضای الکترونیک، تصدیق الکترونیکی دو شاهد و تأیید امکان انجام معامله توسط سامانه وابسته است.
پس دسترسی به سامانه، به‌تنهایی برای ثبت هر معامله‌ای کافی نیست. مشخصات طرفین، وضعیت ملک و موانع قانونی نیز باید بررسی شوند.
آیا مراجعه بعدی به دفترخانه ضروری است؟
بله. مواد ۱۴ و ۱۵ آیین‌نامه، مراجعه به دفترخانه را برای ادامه فرایند و رفع محدودیت ثبت اعمال حقوقی بعدی پیش‌بینی کرده‌اند. مهلت مقرر برای مراجعه، حداکثر سه ماه از ثبت قرارداد است.
بنابراین، تعبیر «سامانه جایگزین سردفتر شده و تمام مراحل را نهایی می‌کند» بیان دقیقی از این مقررات نیست.
از سوی دیگر، قرارداد ثبت‌شده را نیز نباید صرفاً یک نوشته مقدماتی و بدون اثر تلقی کرد. طرفین باید تعهدات قرارداد و تکلیف مراجعه بعدی را جدی بگیرند.
چه معاملاتی از مسیر عمومی قرارداد یکسان خارج‌اند؟
ماده ۱۶، قراردادهای غیرمعوض، املاک بازداشتی، حضور شخص حقیقی زیر ۱۸ سال و معامله از طریق اشخاص غیراصیل مانند ولی، وصی، وکیل و قیم را اصولاً خارج از این مسیر می‌داند.
بااین‌حال، اصلاحات ۲۸ آبان ۱۴۰۴ برای وکیل استثنا پیش‌بینی کرده است: اگر حدود و شرایط وکالت با استفاده از وکالت‌نامه نمونه و یکسان در سامانه قابل احراز باشد، ثبت قرارداد با رعایت مقررات امکان‌پذیر است. پس ممنوعیت معاملات وکالتی مطلق نیست.
آیا ملک در رهن هم مانند ملک بازداشتی است؟
خیر. این دو وضعیت حقوقی متفاوت‌اند. تبصره ۲ ماده ۱۶، برای ملک در رهن و در موارد نیاز به اذن مرتهن، ثبت قرارداد یکسان را با تأیید مرتهن در سامانه پیش‌بینی کرده است.
در نتیجه، عبارت «فقط املاک کاملاً آزاد قابل معامله سامانه‌ای هستند» نیازمند اصلاح است.
همچنین، مراجعه به دفترخانه به‌خودی‌خود مانع بازداشت را برطرف نمی‌کند. انتقال ملک بازداشتی همچنان نیازمند رعایت مقررات و تعیین تکلیف مانع قانونی است.
ثبت سامانه‌ای چه اثری بر هزینه‌های معامله دارد؟
الکترونیکی شدن فرایند، به معنای حذف مالیات و حقوق دولتی نیست. ماده ۲۰ آیین‌نامه، اعلام و دریافت سامانه‌ای وجوه قانونی را با فراهم شدن زیرساخت مربوط پیش‌بینی کرده است. بنابراین، نباید ثبت مستقیم را معامله‌ای بدون هزینه‌های قانونی معرفی کرد.
پیش از ثبت، خریدار و فروشنده باید از انطباق توافق با قالب سامانه، وضعیت سند، سمت طرفین و فعال بودن امکانات لازم مطمئن شوند. عنوان دقیق این امکان، «ثبت قرارداد یکسان بدون مراجعه اولیه به دفترخانه، با رعایت تکالیف بعدی» است.