درج ادعا یعنی چه؟
طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانهای با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد کند تا اشخاص، ادعای خود نسبت به املاک فاقد سند رسمی را در آن ثبت کنند.
درج ادعا مالکیت را اثبات نمیکند. کاری که میکند این است که ادعای شما را وارد یک نظام رسمی میکند تا بعداً قابل پیگیری و قابل استناد باشد. بدون این ثبت، پس از پایان مهلت قانونی، ادعای شما در برابر دولت و در برابر خریدار با حسننیتِ دارای سند رسمی، شنیده نمیشود.
چه ادعاهایی قابل ثبت است؟
ادعای مالکیت عین ملک
ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال
ادعای حق انتفاع
ادعای حق ارتفاق
با یک شرط مشترک: مستندات مربوطه باید پیش از راهاندازی سامانه ایجاد شده و ملک فاقد سند رسمی باشد.
پیشنیازهای قانونی؛ اینجا اکثر پروندهها متوقف میشوند
طبق تبصره ۱ ماده ۱۰، درج ادعا منوط به این موارد است:
۱. احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه.
پیش از هر چیز باید حساب ثنای فعال داشته باشید.
۲. درج پلاک ثبتی ملک.
۳. درج نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (UTM) ملک موضوع ادعا.
مورد سوم، رایجترین دلیل متوقف ماندن پروندههاست. بدون نقشه UTM، ادعا وارد سامانه نمیشود — هرچقدر هم مدارک دیگرتان قوی باشد. توضیح کامل در نقشه UTM چیست و نقشه ثبتی چیست.
یک تخفیف مهم هم در همین تبصره هست: اگر مشخصات جغرافیایی را درج کنید ولی پلاک ثبتی را ندانید، سازمان ثبت موظف است بر اساس نقشه، پلاک ثبتی را تعیین کند. یعنی ندانستن پلاک ثبتی مانع نیست؛ نداشتن نقشه هست.
مهلتها
قانون دو مهلت پشت سر هم تعیین کرده است:
مهلت اول — درج ادعا: ۲ سال از تاریخ راهاندازی سامانه.
پس از این مهلت، هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست.
مهلت دوم — اقدام قانونی: ۲ سال از تاریخ درج ادعا.
در این مدت باید نسبت به تنظیم سند رسمی، یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یا هر اقدام قانونی لازم دیگر اقدام کنید و مدرک آن را در سامانه درج نمایید. این مرحله دوم را در گواهی اقدام چیست توضیح دادهایم.
مبدأ مهلت اول، اعلان رسمی راهاندازی سامانه در روزنامه رسمی است. چون کل محاسبه به این تاریخ گره خورده، آن را از منبع رسمی بررسی کنید.
مسیر عملی، گام به گام
گام ۱ — وضعیت ملک را مشخص کنید. آیا ملک واقعاً فاقد سند رسمی است؟ آیا مدارک شما به مالک رسمی میرسد؟
گام ۲ — مدارک را جمع کنید. قولنامه یا مبایعهنامه، زنجیره انتقالات، مدارک تصرف، مدارک هویتی. فهرست کامل در مدارک لازم برای درج ادعا.
گام ۳ — حساب ثنا را فعال کنید. بدون آن احراز هویت انجام نمیشود.
گام ۴ — نقشه UTM ملک را تهیه کنید. پیشنیاز غیرقابل حذف. مدارک لازم در مدارک نقشه ثبتی.
گام ۵ — ادعا را در سامانه درج کنید. همراه با نقشه و مستندات.
گام ۶ — مرحله دوم را فراموش نکنید. ثبت ادعا پایان کار نیست؛ آغاز مهلت دوم است.
هشدار: ادعای خلاف واقع جریمه دارد
طبق تبصره ۵ ماده ۱۰، کسی که با علم به عدم استحقاق — خودش یا از طریق دیگری — اقدام به درج سند عادی در سامانه کند، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم میشود. اگر جعل سند یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر هم رخ داده باشد، مجازات آن جرائم جداگانه اضافه میشود.
پس پیش از درج، از موقعیت حقوقی خود مطمئن شوید.
اگر اقدام نکنید چه از دست میدهید؟
پس از انقضای مهلتها، ادعای شما:
علیه اراضی عمومی و دولتی (ملی، موات، خالصه، مستحدث، ساحلی) قابل استناد و استماع نیست؛
علیه شخص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی قابل معارضه نیست.
تنها راه باقیمانده، مطالبه قیمت روز ملک از اشخاصی است که آگاهانه ادعای مستند به سند جعلی یا خلاف واقع درج کردهاند، یا آگاهانه معامله معارض انجام دادهاند، یا از ید ماقبل خود.
سؤالات پرتکرار
من فقط قولنامه دارم؛ ادعایم پذیرفته میشود؟
قولنامه یکی از مستندات قابل ارائه است. پاسخ کاملتر در قولنامه دارم؛ آیا باید درج ادعا کنم؟.
ملک موروثی است و سند به نام متوفی است؛ باید ادعا ثبت کنم؟
اگر مورث شما مالک رسمی بوده، طبق ماده ۱ مالکیت شما شناخته میشود و مسیرتان تکمیل سند است، نه ثبت ادعا. اگر خودِ متوفی هم سند رسمی نداشته، مشمول ماده ۱۰ هستید.
ملک سند حدنگار دارد؛ باز هم ادعا ثبت کنم؟
طبق بند ۳ تبصره ۱۰ ماده ۱۰، ملک دارای سند حدنگار از این سازوکار خارج است.
اگر همسایه یا شخص دیگری هم روی همین ملک ادعا ثبت کند؟
سامانه ادعاهای متعدد را ثبت میکند و رسیدگی به آنها در مراجع صالح انجام میشود. به همین دلیل، زودتر اقدام کردن و کامل بودن مستندات اهمیت دارد.
راهنمای عمومی است و جایگزین بررسی پرونده شما نیست. پیش از اقدام، وضعیت ملک خود را بررسی کنید.