وقتی زمینی وارد محدوده شهر می‌شود یا مالک برای تغییر کاربری و تفکیک آن اقدام می‌کند، یکی از پرسش‌های اصلی، میزان سهم شهرداری است. آیا شهرداری می‌تواند ۲۰ درصد زمین را دریافت کند؟ عدد ۴۳٫۷۵ درصد از کجا آمده است؟ آیا این دو درصد با هم جمع می‌شوند؟
پاسخ به وضعیت ملک و مبنای قانونی اقدام بستگی دارد. الحاق به محدوده، تغییر کاربری و تفکیک، سه موضوع متفاوت‌اند و نمی‌توان برای تمام آن‌ها یک درصد ثابت تعیین کرد.
بند «ث» ماده ۵۰ برنامه هفتم چه تفاوتی ایجاد کرده است؟
جزء یک بند «ث» ماده ۵۰، درباره اراضی‌ای که با تصویب مراجع مقرر به محدوده شهر الحاق می‌شوند، میان دو وضعیت تفاوت می‌گذارد:
- در صورت عدم تفکیک، محاسبه و وصول مطالبات مورد اشاره، صرفاً بر اساس تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها انجام می‌شود.
- در صورت تفکیک، مبنای محاسبه و وصول، صرفاً ماده ۱۰۱ قانون شهرداری است.
این حکم، انتخاب مبنای قانونی را به وضعیت زمین وابسته کرده است؛ بنابراین نمی‌توان درصدهای این دو مقرره را بدون بررسی، روی هم گذاشت.
سهم ۲۰ درصدی در ورود به محدوده چه شرایطی دارد؟
تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک، دریافت حداکثر ۲۰ درصد را در چهارچوب شرایط مشخصی پیش‌بینی کرده است؛ از جمله ضرورت توسعه محدوده طبق طرح مصوب و موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر.
این تبصره همچنین تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تأسیسات، تجهیزات و خدمات عمومی را جداگانه مطرح کرده است. بنابراین، ۲۰ درصد را نباید بدون بررسی، سقف تمام تعهدات مالک در این فرایند دانست.
عبارت دقیق‌تر این است که در فرض عدم تفکیک و با احراز شرایط قانونی، حکم تبصره ۴ بررسی می‌شود؛ نه اینکه هر زمین، صرف ورود به محدوده، خودکار مشمول واگذاری ۲۰ درصد باشد.
عدد ۴۳٫۷۵ درصد چگونه محاسبه می‌شود؟
تبصره ۳ ماده ۱۰۱ درباره اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع و دارای سند شش‌دانگ، دو سهم پیش‌بینی کرده است:
۱. برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی، تا سقف ۲۵ درصد.
۲. برای تأمین اراضی موردنیاز معابر و شوارع عمومی ناشی از تفکیک و افراز، تا ۲۵ درصد از باقی‌مانده، با شرایط مقرر در قانون.
برای نمونه، اگر مساحت زمین ۱۰۰۰ مترمربع باشد و هر دو سهم در سقف محاسبه شوند:
- سهم اول: ۲۵۰ مترمربع.
- باقی‌مانده: ۷۵۰ مترمربع.
- سهم دوم: ۱۸۷٫۵ مترمربع.
- مجموع دو سهم: ۴۳۷٫۵ مترمربع، معادل ۴۳٫۷۵ درصد مساحت اولیه.
این عدد، حاصل محاسبه دو سقف تبصره ۳ است؛ نه درصد ثابت و الزامی برای تمام زمین‌ها. همچنین، تعیین تکلیف معابر و اراضی خدماتی باید با لحاظ تبصره ۴ ماده ۱۰۱ و نقشه مصوب انجام شود؛ محاسبه بالا جای بررسی آن‌ها را نمی‌گیرد.
آیا شهرداری می‌تواند ۲۰ درصد و ۴۳٫۷۵ درصد را با هم دریافت کند؟
از مقررات یادشده نمی‌توان فرمول عمومی «۲۰ درصد به‌علاوه ۴۳٫۷۵ درصد» استخراج کرد.
به‌ویژه اگر مالک ابتدا در فرایند الحاق، زمین یا وجهی واگذار کرده و بعداً تقاضای تفکیک کند، باید مستند واگذاری قبلی، موضوع آن و نحوه احتسابش بررسی شود. جزء یک بند «ث» ماده ۵۰، به‌تنهایی فرمول تفصیلی تسویه تمام پرداخت‌های قبلی را بیان نکرده است.
بنابراین، هم مطالبه مجدد بدون بررسی سابقه و هم ادعای معافیت کامل از تمام تعهدات بعدی، نیازمند مستند قانونی است.
تغییر کاربری چه اثری بر سهم شهرداری دارد؟
جزء یک بند «ث» ماده ۵۰، حکم مشخصی درباره طرح‌های ساماندهی و طرح‌های خاص شهرداری‌ها دارد: جایی که اراضی با کاربری‌های مختلف، به مسکونی تغییر کاربری داده شده و تفکیک می‌شوند، مبنای وصول عوارض تغییر کاربری یا سهم خدمات، ماده ۱۰۱ است.
این حکم را نباید به تمام انواع تغییر کاربری در همه شرایط تعمیم داد. برای ارزیابی هر مطالبه، باید نوع طرح، کاربری پیشین و جدید، وقوع تفکیک و مستند قانونی مطالبه روشن باشد.
آیا طرح‌های تولید مسکن حکم جداگانه دارند؟
بله. جزء ۲ بند «ث» ماده ۵۰ برای برخی اراضی واردشده به محدوده در اجرای طرح‌های تولید مسکن، با دخالت وزارت راه و شهرسازی و تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری، حکم خاصی دارد.
این وضعیت را نباید با الحاق عادی یک زمین خصوصی یکسان گرفت. پیش از محاسبه سهم، باید معلوم شود پرونده مشمول کدام جزء و کدام مقررات اجرایی است.
مالک پیش از پذیرش مطالبه شهرداری چه مواردی را بررسی کند؟
برای بررسی دقیق، این اطلاعات اهمیت دارد:
- مصوبه و تاریخ الحاق زمین به محدوده؛
- وجود یا نبود درخواست تفکیک یا افراز؛
- مساحت و وضعیت سند ملک؛
- نقشه مصوب معابر و فضاهای خدماتی؛
- زمین‌ها یا وجوه واگذارشده در مراحل قبلی؛
- عنوان، مستند قانونی و ریز محاسبات مطالبه جدید؛
- شمول احتمالی مقررات خاص طرح‌های مسکن.
در این پرونده‌ها، عنوان مطالبه به‌تنهایی کافی نیست. باید مشخص شود شهرداری بابت چه اقدام قانونی، از چه مساحتی، با چه درصدی و با لحاظ کدام واگذاری‌های قبلی، زمین یا وجه مطالبه می‌کند.