قاعده کلی: سکوت یعنی جواز
ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
کلیه دستگاههای اجرائی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلفند حداکثر ظرف یک سال پس از لازمالاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام بهصورت آنی اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
و برای اینکه این تکلیف جدی گرفته شود، تبصره ۱ ماده ۶ مقرر کرده مقامات و کارکنان متخلف، به مجازات مقرر در بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری محکوم میشوند.
سه استعلام با حکم صریح
قانون برای سه مورد، تکلیف را جداگانه و با صراحت بیشتری روشن کرده است.
۱. تأمین اجتماعی — ماده ۵
سازمان تأمین اجتماعی مکلف است حداکثر ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون، با اتصال به سامانه، بدهی واگذارکننده ملک موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴/۴/۴ را آنی اعلام کند. و اگر نکند:
سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. در فرض اخیر، منتقلٌالیه و سردفتر هیچ مسؤولیتی در قبال این بدهی ندارند.
با این توضیح که این امر مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقالدهنده ملک نیست. یعنی بدهی از بین نمیرود؛ از دوش خریدار برداشته میشود.
۲. ارزش معاملاتی — تبصره ۲ ماده ۴
وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم را بهصورت آنی از طریق سامانه به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند. و اگر نکند:
سردفتر، مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
بیشتر در ارزش معاملاتی چیست.
۳. جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی — تبصره ۲ ماده ۶
در نقل و انتقال املاک واقع در پلاکهای ثبتی اصلی که ماده ۳ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور در آن پلاک اصلی بهصورت کامل اجرا نگردیده است، حسب مورد مهلت اعلام نظر وزارتخانههای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه است.
نکته: وضعیت کاداستری پلاک اصلی ملک شما، روی مهلتهای اداری اثر مستقیم دارد — کاداستر (حدنگار) چیست.
و یک تغییر ساختاری: حذف ماده ۱۸۷
ماده ۱۵ قانون الزام تصریح کرده که از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون، ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم، ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور نسخ میشوند.
ماده ۱۸۷ همان مقررهای بود که تنظیم سند را منوط به اخذ گواهی از اداره امور مالیاتی میکرد. با حذف آن و سازوکار محاسبه و وصول آنی موضوع ماده ۴، مسیر از «گواهیمحور» به «سامانهمحور» تغییر کرده است.
نکتهای درباره بدهیها و صدور سند
تبصره ۷ ماده ۱۰ یک قاعده مهم دارد: اگر درباره ملکی در سامانه ادعایی ثبت و نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن ملک بدون تسویه بدهیهای مرتبط با آن به نهادهای عمومی و دولتی بلامانع است.
اما: تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفاً پس از تسویه بدهیهای مذکور امکانپذیر است. و بستانکار حق دریافت طلب خود به قیمت تعدیلشده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی را دارد، جز در مواردی که عرفاً تغییرات جزئی در ارزش پول ایجاد شده باشد.
یعنی سند میگیرید، ولی برای فروش باید تسویه کنید.
استعلامهای خاص
بسته به وضعیت ملک، استعلامهای دیگری هم ممکن است لازم شود — از جمله برای املاک با وضعیت خاص یا املاک متعلق به سازمانهای خاص. دفترخانه بر اساس وضعیت پلاک، استعلامهای لازم را تعیین میکند.
و درباره قراردادهای موضوع ماده ۲
نکتهای که کمتر توجه میشود: اخذ استعلامات لازم، به قراردادهای رسمی موضوع ماده ۲ (تعهد به بیع، قولنامه، مبایعهنامه) هم مربوط میشود. تنظیم رسمی قرارداد، جای بررسی وضعیت ملک را نمیگیرد — سند تعهد به بیع.
سؤالات پرتکرار
اگر بعداً معلوم شود ملک بدهی داشته؟
در مورد بدهی تأمین اجتماعی، ماده ۵ صریحاً خریدار و سردفتر را در فرض عدم اعلام آنی، از مسئولیت مبرا کرده است. برای سایر موارد، حکم ماده ۶ (سکوت = جواز) اعمال میشود.
دفترخانه میگوید منتظر پاسخ اداره بمانیم.
مهلتهای قانونی را یادآوری کنید؛ پس از انقضای مهلت، حکم ماده ۶ جاری است.
چند وقت طول میکشد؟
هدف قانون، پاسخ آنی است. آنچه در عمل زمان میبرد، معمولاً تکمیل مدارک است نه انتظار پاسخ.