قانون چه میگوید؟
ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، درباره قراردادهای خصوصی که در دفترخانه تنظیم میشوند تصریح کرده است:
باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیشبینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیشبینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد.
عبارت «مبلغ دقیق ثمن» جای تفسیر نمیگذارد.
چرا مردم مبلغ کمتر مینوشتند؟
دلیل سنتی، کاهش مبلغ حقالثبت و مالیات بود. اما قانون جدید همین انگیزه را از بین برده است.
طبق ماده ۴، مأخذ محاسبه مالیات نقل و انتقال قطعی املاک، ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم است، با نرخ ۵ درصد.
و طبق ماده ۲، مأخذ محاسبه حقالثبت و حقالتحریر قراردادهای خصوصی هم همان ارزش معاملاتی است.
یعنی مبلغی که در سند مینویسید، مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک نیست. کمنویسی، صرفهجویی مالیاتی معناداری ایجاد نمیکند. بیشتر در مالیات و هزینه نقل و انتقال.
اما زیانِ کمنویسی واقعی است
اینجا بخشی است که معمولاً دیر فهمیده میشود.
۱. در دعوای استرداد عوضین، مبنا همان چیزی است که ثابت میکنید پرداختهاید.
اگر معامله به هر دلیل باطل یا منحل شود، آنچه قابل مطالبه است بر پایه ادله پرداخت است. سندی که مبلغ کمتری در آن نوشته شده، علیه خودتان مدرک میسازد. بیشتر در دعوای استرداد عوضین.
۲. در فسخ و اقاله، همین مبلغ مبنای بازگشت است.
۳. در تعیین خسارت، سند مبنای محاسبه است.
ماده ۱۳ قانون تصریح کرده که اگر معامله رسمی ابطال شود، شخصی که بطلان مستند به اوست با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات است. مبنای محاسبه خسارت، مستندات معامله است.
۴. در آینده، هنگام فروش، پایه محاسبه شما پایینتر است.
نکتهای درباره ماده ۱۳: امکان بیمه معامله
ماده ۱۳ یک ابزار کمشناختهشده هم معرفی کرده است:
سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده (۱) این قانون با أخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسئولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.
نحوه تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان ثبت و بیمه مرکزی به تصویب هیئت وزیران میرسد.
طبیعی است که مبنای چنین پوششی، مبلغ مندرج در سند باشد. سندی که مبلغ واقعی را نشان نمیدهد، پوشش واقعی هم نخواهد داشت.
اگر فروشنده اصرار به کمنویسی دارد
این را در نظر بگیرید: در این رویه، ریسک عمدتاً بر دوش خریدار است، چون خریدار است که بعداً باید ثابت کند چقدر پرداخته.
اگر ناچار شدید:
همه پرداختها را از مسیر بانکی انجام دهید
رسیدهای واریز را نگه دارید
در متن قرارداد به پرداختها اشاره کنید
اما بهترین کار، درج مبلغ واقعی است.
سؤالات پرتکرار
آیا درج مبلغ واقعی مالیاتم را بیشتر میکند؟
طبق ماده ۴، مأخذ مالیات نقل و انتقال قطعی املاک، ارزش معاملاتی است. برای حق واگذاری محل ترتیب دیگری وجود دارد که در مالیات نقل و انتقال توضیح دادهایم.
سند قبلیام مبلغ کمتری دارد؛ میشود اصلاح کرد؟
اصلاح سند رسمی تشریفات خود را دارد. مدارک پرداخت را نگه دارید و پیش از هر اقدامی وضعیت را بررسی کنید.
قیمتگذاری معامله با ارزش معاملاتی فرق دارد.
بله، و همین طبیعی است. ارزش معاملاتی مأخذ محاسبات قانونی است، نه قیمت واقعی بازار.