سامانه چیست و چرا ایجاد شد؟
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سازمان ثبت را مکلف کرد ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون، سامانهای با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد کند.
هدف: ثبت ادعاهای مربوط به املاکی که پیش از راهاندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند.
راهاندازی رسمی سامانه به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی میگردد — و همین اعلان، مبدأ محاسبه همه مهلتهاست.
چه چیزهایی در سامانه ثبت میشود؟
۱. ادعاهای اشخاص درباره:
مالکیت عین
مالکیت منافع بیش از دو سال
حق انتفاع
حق ارتفاق
۲. مدرک اقدام قانونی متقاضی در مرحله دوم — گواهی اقدام
۳. اقدامات و نتیجه، توسط مراجع قانونی. ماده ۱۰: «پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجامشده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند.»
۴. ادعاهای دستگاههای دولتی. طبق تبصره ۸ ماده ۱۰، دستگاههای اجرائی مکلفند حداکثر تا دو سال پس از راهاندازی سامانه، درباره اموال غیرمنقول عمومی و دولتی — اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی — که هنوز سند رسمی ندارند، ادعاها و مدارک را ثبت کنند. عدم ثبت، نافی مالکیت آنها نیست. این تکلیف نسبت به سازمان اوقاف در موقوفات عام غیرمنقول و دستگاههای زیر نظر ولیفقیه هم جاری است.
۵. نقشهها و اسامی متصرفان اراضی روستایی و کشاورزی. طبق تبصره ۳ ماده ۱۰ — اراضی روستایی بدون سند رسمی.
پیشنیازهای ورود
تبصره ۱ ماده ۱۰ سه شرط گذاشته است:
| پیشنیاز | توضیح |
|---|---|
| احراز هویت از سامانه ثنا | باید حساب ثنای فعال داشته باشید |
| پلاک ثبتی | اگر ندانید، سازمان ثبت از روی نقشه تعیین میکند |
| نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (UTM) | بدون آن، ادعا وارد سامانه نمیشود |
مورد سوم، متوقفکننده واقعی است — نقشه UTM چیست و مدارک درج ادعا. فهرست کامل جاهایی که قانون مختصات میخواهد در ثبت مختصات جغرافیایی ملک.
دو مهلت
| مرحله | مهلت | مبدأ |
|---|---|---|
| درج ادعا و مستندات | ۲ سال | راهاندازی سامانه |
| اقدام قانونی و درج مدرک آن | ۲ سال | تاریخ درج ادعا |
پس از مهلت اول، هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست.
و یک قابلیت موقت: معامله در سامانه
تبصره ۱۰ ماده ۱۰ پیشبینی کرده اشخاص فاقد سند رسمی حداکثر تا ۸ سال پس از راهاندازی سامانه بتوانند صرفاً در همان سامانه، اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ را انجام دهند — با چهار شرط، از جمله اینکه ادعا قبلاً ثبت شده و ملک دارای سند حدنگار نباشد.
و سامانه باید طوری طراحی شود که هنگام معامله، صریحاً عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن به خریدار اعلام و در سامانه درج شود.
تفصیل در سه راه قانونی خرید و فروش ملک.
هشدار: ثبت ادعای بیاساس جریمه دارد
تبصره ۵ ماده ۱۰: کسی که با علم به عدم استحقاق — خودش یا از طریق دیگری — اقدام به درج سند عادی در سامانه کند، به جزای نقدی معادل ۲۰٪ قیمت روز ملک محکوم میشود؛ و اگر جعل یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر هم رخ دهد، مجازات آن جرائم جداگانه اضافه میشود.
اگر خریدار هستید
بررسی اینکه ملک مورد نظرتان ادعای ثبتشده دارد یا نه، بخشی از استعلام پیش از معامله است — استعلام ثبتی ملک.
سؤالات پرتکرار
سامانه دقیقاً از چه تاریخی فعال شد؟
مبدأ رسمی، اعلان راهاندازی در روزنامه رسمی است. چون کل محاسبه مهلتها به این تاریخ گره خورده، آن را از منبع رسمی بررسی کنید.
ملکم سند حدنگار دارد؛ باید ثبت کنم؟
طبق بند ۳ تبصره ۱۰ ماده ۱۰، ملک دارای سند حدنگار از این سازوکار خارج است.
چند نفر میتوانند روی یک ملک ادعا ثبت کنند؟
سامانه ادعاهای متعدد را ثبت میکند و رسیدگی در مراجع صالح انجام میشود. به همین دلیل کامل بودن مستندات اهمیت دارد.