قاعده کلی: سکوت یعنی جواز
ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول همه دستگاههای اجرائی را که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنهاست، مکلف به پاسخ آنی کرده و مقرر داشته:
عدم ارسال پاسخ استعلام … به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
مهلت ویژه یک ماهه
تبصره ۲ ماده ۶ یک قاعده اختصاصی دارد:
در مورد نقل و انتقال املاک واقع در پلاکهای ثبتی اصلی که مفاد ماده ۳ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳/۱۱/۱۲ در آن پلاک اصلی بهصورت کامل اجرا نگردیده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانههای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه است.
دو نکته:
۱. این مهلت ویژه، مربوط به پلاکهایی است که کاداستر در آنها کامل اجرا نشده. یعنی وضعیت حدنگاری پلاک اصلی ملک شما، مستقیماً روی سرعت کار اثر میگذارد — کاداستر (حدنگار) چیست.
۲. مهلت یک ماه است، نه پاسخ آنی. برای این املاک باید زمان بیشتری در نظر بگیرید.
اراضی کشاورزی: تأییدیه لازم است
برای اراضی با کاربری کشاورزی، تبصره ۹ ماده ۱۰ یک شرط صریح گذاشته است:
تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به أخذ تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهرهبرداری کشاورزی است.
اینجا برخلاف قاعده ماده ۶، تأییدیه یک شرط است.
همین تبصره تصریح کرده که سازمان ثبت مکلف است برای قطعات اراضی کشاورزیِ دارای تصرفات مفروز و قانونی که وزارت جهاد کشاورزی بهرهبرداری کشاورزی آنها را تأیید کند — و متقاضی یا افراد تحت تکفلش مالک هیچیک از اراضی کشاورزی مجاور نباشند — با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند.
و محدودیت تقسیم
پس از صدور سند حدنگاری این اراضی، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک آنها مشمول قانون جلوگیری از خُردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵/۱۱/۲۱ میشود — تفاوت افراز و تفکیک.
معامله مشاعی این اراضی هم محدود شده است — تفاوت ملک مشاع و مفروز.
و یک تکلیف اتصالی
انتهای تبصره ۹: از تاریخ راهاندازی سامانه، ارائه هرگونه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و سایر دستگاههای ذیربط منوط به ارائه تأییدیه سازمان ثبت مبنی بر انجام اقدامات لازم جهت اخذ سند رسمی، یا ارائه سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی است.
یعنی دریافت خدمات کشاورزی به تعیین تکلیف ثبتی ملک گره خورده است.
اراضی داخل محدوده شهری
برای املاک داخل محدوده قانونی شهرها، مرجع اصلی شهرداری است و موضوعات مطرح معمولاً پایانکار، عدم خلاف، پروانه و آرای کمیسیونهای ماده ۹۹ و ۱۰۰ است.
نکته: تبصره ۶ ماده ۱۰ برای واحدهای آپارتمانی دارای ادعای ثبتشده که رأی جریمه کمیسیون ماده ۹۹ یا ۱۰۰ دارند، شهرداریها، بخشداریها و دهیاریها را مکلف به صدور گواهی پایان کار کرده — با این شرط که میزان و علت جریمه قسمت مشترک و اختصاصی در گواهی و سپس در سند تفکیکی درج شود، و انتقال به غیر منوط به پرداخت جریمه به قیمت تعدیلشده مطابق شاخص سالانه بانک مرکزی باشد.
اگر ملک روستایی است
تبصره ۳ ماده ۱۰ برای اراضی و مستحدثات داخل محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده شهرها، مسیر و مهلتهای اعتراض ویژهای دارد — اراضی روستایی بدون سند رسمی.
سؤالات پرتکرار
کاربری ملکم را از کجا بفهمم؟
از سند مالکیت، پروانه ساختمانی و استعلام از مرجع مربوطه. برای اراضی کشاورزی، تأییدیه جهاد کشاورزی موضوعیت دارد.
میشود کاربری را تغییر داد؟
تغییر کاربری تابع مقررات خاص خود است و در اراضی کشاورزی با محدودیت جدی مواجه است.
اداره پاسخ نمیدهد؛ معامله متوقف است؟
برای موارد مشمول قاعده ماده ۶، عدم پاسخ به منزله جواز است. برای تأییدیه موضوع تبصره ۹ (اراضی کشاورزی)، اخذ تأییدیه شرط است — استعلامهای قبل از تنظیم سند.