چهار چیزی که باید روشن شود
| چه چیزی | چه سؤالی را جواب میدهد |
|---|---|
| وضعیت ثبتی و مالکیت | ملک به نام کیست و چه محدودیتی دارد |
| بدهیها و مفاصاحسابها | چه مبالغی باید تسویه شود |
| وضعیت ساختمانی و کاربری | پایانکار، پروانه، کاربری |
| ادعاهای ثبتشده | کسی نسبت به این ملک ادعایی ثبت کرده؟ |
مورد چهارم تازه به این فهرست اضافه شده و بسیاری هنوز آن را بررسی نمیکنند.
۱. وضعیت ثبتی و مالکیت
مهمترین استعلام. مشخص میکند:
ملک در دفتر املاک به نام چه کسی ثبت است
ملک بازداشت یا در رهن است یا نه
سوابق نقل و انتقال
حدود، مساحت و پلاک ثبتی
چرا این از همه مهمتر است؟ چون ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میگوید در مراجع قضائی و اداری فقط شخصی مالک شناخته میشود که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
پس هر ادعای مالکیتی که با دفتر املاک نخواند، وزن قانونی ندارد.
۲. استعلام از دستگاههای اجرائی
ملک ممکن است به شهرداری، تأمین اجتماعی، امور مالیاتی و دستگاههای دیگر بدهی داشته باشد. اینجا قانون یک تغییر بزرگ ایجاد کرده است.
ماده ۶ قانون الزام همه دستگاههای اجرائی را که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنهاست، مکلف کرده حداکثر ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون با اتصال به سامانه، پاسخ استعلام را بهصورت آنی اعلام کنند. و:
عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
این یعنی سکوت اداره، معامله شما را معطل نمیکند. جزئیات هر استعلام در استعلامهای قبل از تنظیم سند.
۳. وضعیت ساختمانی و کاربری
گواهی پایانکار و عدم خلاف
پروانه ساختمانی
کاربری ملک
آرای کمیسیون ماده ۹۹ و ۱۰۰
برای اراضی خارج از محدوده و کشاورزی، استعلامهای اختصاصی خود را دارد — استعلام کاربری اراضی.
۴. ادعاهای ثبتشده در سامانه
این مورد جدید است و بسیار مهم.
با اجرای ماده ۱۰ قانون الزام، ممکن است شخصی نسبت به ملکی که شما قصد خریدش را دارید، ادعای مالکیت در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت کرده باشد.
خرید ملکی که ادعای ثبتشده روی آن وجود دارد، یعنی ورود به یک پرونده باز. توضیح سازوکار در سامانه ثبت ادعا و درج ادعای مالکیت.
استعلام اصالت مدارک
جدا از وضعیت ملک، خودِ مدارک هم باید بررسی شوند:
اصالت سند و اوراق رسمی — تصدیق اصالت اسناد
اصالت وکالتنامه، اگر طرف مقابل وکیل است — استعلام وکالتنامه
اصالت مدارک قضایی، اگر به حکم یا گواهی استناد میشود
چه کسی استعلام میگیرد؟
بخشی از اطلاعات از طریق سامانههای رسمی برای عموم در دسترس است؛ استعلام ثبتی کامل معمولاً از مسیر دفترخانه انجام میشود، چون دفترخانه به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل است.
تبصره ۲ ماده ۳ هم پیشبینی کرده سازمان ثبت دسترسی اشخاص حقیقی و حقوقی و مشاوران املاک به سامانه را بهمنظور انجام استعلامات مربوط فراهم کند.
اشتباه رایج
اعتماد به مدارکی که فروشنده نشان میدهد.
تصویر سند، پرینت استعلام قدیمی، یا حرف فروشنده جای استعلام بهروز را نمیگیرد. وضعیت ملک بین دیروز و امروز میتواند تغییر کرده باشد — مثلاً بازداشت شده باشد.
چکلیست کوتاه
☐ مالک در دفتر املاک تأیید شد
☐ بازداشت یا رهن ندارد
☐ بدهیها استعلام شد
☐ وضعیت پایانکار و کاربری روشن است
☐ ادعای ثبتشدهای روی ملک نیست
☐ اصالت مدارک بررسی شد
☐ حدود و مساحت با سند میخواند — نقشه ثبتی
چکلیست کامل معامله در استعلام سند قبل از معامله.
سؤالات پرتکرار
استعلام هزینه دارد؟
برخی استعلامها هزینه دارند و در مجموع هزینههای تنظیم سند لحاظ میشوند — هزینههای تنظیم سند ملک.
استعلام تا کی معتبر است؟
اعتبار زمانی محدودی دارد و برای معامله باید بهروز باشد.
ملک سند رسمی ندارد؛ چه استعلامی بگیرم؟
وضعیت پلاک ثبتی و ادعاهای ثبتشده را بررسی کنید. مسیر شما از قانون الزام به ثبت رسمی شروع میشود.