اقلامی که پرداخت میشود
| قلم | به چه کسی | مأخذ محاسبه |
|---|---|---|
| مالیات نقل و انتقال | دولت | ارزش معاملاتی |
| حقالثبت | دولت | حسب مورد؛ در قراردادهای موضوع ماده ۲، ارزش معاملاتی |
| حقالتحریر | دفترخانه | تعرفه سالانه |
| هزینه استعلامها | دستگاههای مربوطه | متغیر |
| بدهیها و مفاصاحسابها | شهرداری و سایر نهادها | حسب مورد |
| هزینه صدور سند | سازمان ثبت | متغیر |
۱. مالیات نقل و انتقال
ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نرخها را مشخص کرده است:
نقل و انتقال قطعی املاک: ۵٪ به مأخذ ارزش معاملاتی
نقل و انتقال حق واگذاری محل: ۲٪ به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال
و تبصره ۱ ماده ۴ یک کف گذاشته: اگر وجوه دریافتی اعلامی حق واگذاری محل کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم باشد، همان ۲۵ برابر مأخذ محاسبه است.
دفترخانه این مالیات را از طریق سامانه پرداخت الکترونیک محاسبه و وصول میکند. تفصیل در مالیات نقل و انتقال ملک.
۲. حقالثبت و حقالتحریر
این دو را با هم اشتباه نگیرید:
حقالثبت حق دولت است. حقالتحریر حقالزحمه دفترخانه است.
مأخذ محاسبه در قراردادهای موضوع ماده ۲ (تعهد به بیع، قولنامه، مبایعهنامه) صریح است. ماده ۲:
مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حقالثبت، حقالتحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) میباشد.
تفکیک کامل در حقالتحریر و حقالثبت.
۳. ارزش معاملاتی: کلید همه محاسبات
بیشتر اقلام بالا بر پایه ارزش معاملاتی حساب میشوند، نه قیمت روز بازار. این دو رقم معمولاً فاصله زیادی دارند.
طبق تبصره ۲ ماده ۴، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است ارزش معاملاتی را بهصورت آنی از طریق سامانه به دفاتر اعلام کند؛ و اگر نکند، سردفتر مجاز به تنظیم سند است و سردفتر و خریدار تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ندارند.
بیشتر در ارزش معاملاتی چیست.
۴. بدهیهای ملک
پیش از انتقال، بدهیهای ملک تعیین تکلیف میشود — عوارض شهرداری، تأمین اجتماعی و موارد مشابه.
اما قانون بار این را از دوش خریدار برداشته:
ماده ۵: اگر تأمین اجتماعی بدهی موضوع ماده ۳۷ را آنی اعلام نکند، سردفتر مکلف به تنظیم سند است و خریدار و سردفتر مسئولیتی ندارند
ماده ۶: عدم پاسخ استعلام دستگاهها به منزله جواز انجام معامله است
تفصیل در مفاصاحساب و بدهیهای ملک.
۵. واریز آنی وجوه دولتی
ماده ۷ دفاتر اسناد رسمی را موظف کرده وجوه دولتی و عمومی را که وصول آن بر عهده آنهاست، از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان بهصورت آنی به حساب خزانهداری کل کشور واریز کنند. آییننامه اجرایی آن ظرف سه ماه از لازمالاجرا شدن قانون توسط سازمان با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه و به تصویب هیئت وزیران میرسد.
نکته: وکالت بلاعزل دیگر ارزانتر نیست
سالها وکالت بلاعزل بهعنوان راه کمهزینهتر استفاده میشد. تبصره ۲ ماده ۱ این را تمام کرد: مالیات، حقالثبت و حقالتحریر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
با یک تسهیل: اگر ظرف نه ماه ملک منتقل شود، سند انتقال بدون پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حقالثبت تنظیم میشود — وکالت بلاعزل و مهلت ۹ ماهه.
چطور برآورد کنید؟
۱. ارزش معاملاتی ملک را بگیرید — نه قیمت بازار
۲. ۵٪ آن را برای مالیات نقل و انتقال حساب کنید
۳. تعرفه جاری حقالتحریر را از دفترخانه بپرسید
۴. بدهیهای ملک را استعلام بگیرید — استعلام ثبتی ملک
۵. هزینه استعلامها و صدور سند را اضافه کنید
سؤالات پرتکرار
چرا کسی عدد قطعی نمیدهد؟
چون ارزش معاملاتی ملکبهملک فرق میکند، بدهیها متفاوت است و تعرفهها سالانه بهروز میشوند.
هزینهها با خریدار است یا فروشنده؟
تقسیم عرفی بین طرفین معمولاً موضوع توافق است؛ تکلیف قانونی محاسبه و وصول بر عهده دفترخانه است.
در سند مبلغ کمتری بنویسیم ارزانتر میشود؟
مأخذ محاسبه مالیات نقل و انتقال قطعی، ارزش معاملاتی است — نه مبلغ نوشتهشده. و کمنویسی زیانهای جدی دارد — ثمن واقعی در سند.