دو مدرکی که بدون آنها کار شروع نمیشود
طبق تبصره ۱ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، درج ادعا منوط به اینهاست:
۱. احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه.
پیش از هر چیز باید حساب ثنای فعال داشته باشید. این احراز هویت، شرط ورود است.
۲. نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (UTM) ملک موضوع ادعا.
این رایجترین دلیل توقف پروندههاست. بدون نقشه UTM، ادعا وارد سامانه نمیشود — نقشه UTM چیست.
و یک تسهیل مهم: پلاک ثبتی هم در همان تبصره خواسته شده، اما اگر آن را ندانید مانع نیست. متن تبصره تصریح کرده در صورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان ثبت موظف است بر اساس نقشه، پلاک ثبتی را مشخص کند — پلاک ثبتی اصلی و فرعی.
مدارک اثبات ادعا
اینجا هرچه کاملتر، پرونده قویتر:
سند رابطه شما با ملک:
قولنامه، مبایعهنامه یا تعهد به بیع
زنجیره انتقالات تا مالک رسمی — این بخش را دستکم نگیرید
حکم دادگاه، در صورت وجود
گواهی حصر وراثت، اگر ملک موروثی است
مدارک پرداخت:
رسیدهای بانکی و فیشهای واریز
سوابق چک
هر مستندی که نشان دهد ثمن پرداخت شده
مدارک تصرف:
قبوض آب، برق، گاز، تلفن
قبوض عوارض شهرداری یا دهیاری
سوابق اداری مرتبط با ملک
مدارک هویتی:
کارت ملی و شناسنامه
وکالتنامه رسمی، در صورت اقدام توسط وکیل
کدام مدرک واقعاً متوقفکننده است؟
| مدرک | اگر نباشد |
|---|---|
| حساب ثنای فعال | کار شروع نمیشود |
| نقشه UTM | ادعا وارد سامانه نمیشود |
| پلاک ثبتی | متوقفکننده نیست — با نقشه تعیین میشود |
| سند رسمی | متوقفکننده نیست — اصلاً موضوع همین است |
| قولنامه | پرونده ضعیفتر ولی نه لزوماً غیرممکن |
| مدارک تصرف | پرونده ضعیفتر میشود |
پیام این جدول: نداشتن سند، مانع ثبت ادعا نیست — نداشتن نقشه هست.
ترتیب درست کار
۱. وضعیت حقوقی خود را بررسی کنید. آیا واقعاً مدعی محقی هستید؟ این سؤال شوخی نیست — به بند بعدی توجه کنید.
۲. حساب ثنا را فعال کنید.
۳. مدارک اثبات را جمعآوری کنید.
۴. نقشه UTM ملک را تهیه کنید — مدارک نقشه ثبتی و هزینه نقشه ثبتی
۵. ادعا را در سامانه درج کنید — درج ادعای مالکیت
۶. مهلت دوم را در تقویم بگذارید — گواهی اقدام
هشدار جدی درباره بند اول
تبصره ۵ ماده ۱۰ مقرر کرده است:
شخصی که با علم به عدم استحقاق رأساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد (۲۰٪) قیمت روز ملک محکوم خواهد شد.
و اگر جرمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر هم واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات آن جرائم هم محکوم میشود.
پس درج ادعا کاری نیست که «محض احتیاط» انجام شود. پیش از اقدام، از موقعیت حقوقی خود مطمئن شوید.
اگر ملک روستایی یا کشاورزی است
تبصرههای ۳ و ۹ ماده ۱۰ مسیر و مهلتهای ویژهای دارند — اراضی روستایی بدون سند رسمی.
سؤالات پرتکرار
قولنامهام دستنویس است.
مستندات با هم ارزیابی میشوند. ضعف یک مدرک با تقویت بقیه جبران میشود.
فروشنده فوت کرده و ورثه همکاری نمیکنند.
ثبت ادعا مستقل از همکاری آنهاست؛ مرحله دوم (اقدام قانونی) معمولاً به طرح دعوا علیه ورثه میانجامد — سند مالکیت ورثهای.
زنجیره انتقالات ناقص است.
هرچه در دسترس دارید جمع کنید. نقص زنجیره پرونده را ضعیف میکند ولی لزوماً مانع ثبت ادعا نیست.