گاهی مالکان هنگام انتقال ملک با مطالبه‌ای از سوی شهرداری مواجه می‌شوند: پرداخت قدرالسهم تفکیک موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری؛ در حالی که سند ملک سال‌ها قبل، از طریق مقررات خاص ثبتی صادر شده و در زمان صدور آن، سهمی به شهرداری پرداخت نشده است.
آیا شهرداری می‌تواند این مبلغ را از مالک فعلی بخواهد؟ آیا زمان صدور سند در پاسخ مؤثر است؟ و اگر مطالبه مجاز باشد، قیمت زمین در چه تاریخی باید مبنای محاسبه قرار گیرد؟
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۱۳ مورخ ۳ شهریور ۱۴۰۴ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، میان وضعیت اسناد قدیمی و اسناد صادرشده در اجرای قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی تفاوت می‌گذارد. محور این تفکیک، زمان و مبنای قانونی تفکیک و شخصی است که مطالبه باید متوجه او باشد.
موضوع استعلام چه بوده است؟
پرسش درباره زمین‌هایی است که از طریق هیئت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، برای آن‌ها سند تفکیکی صادر شده؛ اما قدرالسهم شهرداری پرداخت نشده است. شهرداری نیز هنگام انتقال بعدی ملک، سهم خود را مطالبه می‌کند.
در استعلام، دو مسئله مطرح شده است:
- آیا اساساً به این اراضی، قدرالسهم موضوع ماده ۱۰۱ تعلق می‌گیرد؟
- در صورت تعلق، ملاک محاسبه، زمان تفکیک است یا زمان مراجعه به شهرداری و بهای روز زمین؟
پاسخ نظریه نشان می‌دهد که پیش از بحث درباره مبلغ، باید اصل شمول مقرره و مسئول پرداخت مشخص شود.
وضعیت اسناد تفکیکی صادرشده پیش از اصلاح ماده ۱۰۱
بخش نخست نظریه تصریح می‌کند که اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰، ناظر به تفکیک و افراز اراضی پس از لازم‌الاجرا شدن آن است.
بر همین مبنا، درباره زمین‌هایی که پیش از تصویب این اصلاحیه و در اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، سند تفکیکی گرفته‌اند، شهرداری نمی‌تواند با استناد به اصلاحیه سال ۱۳۹۰، وجه یا قدرالسهم مطالبه کند.
نکته مهم این است که طبق نظریه، حتی صادر شدن سند بدون استعلام از شهرداری نیز این نتیجه را تغییر نمی‌دهد. فقدان استعلام، به‌تنهایی مجوز اعمال مقرره جدید بر تفکیک قدیمی نیست.
البته این پاسخ، مشخصاً درباره مطالبه مبتنی بر اصلاحیه ماده ۱۰۱ است و نباید به معنای منتفی بودن تمام بدهی‌ها یا مطالبات احتمالی شهرداری تلقی شود.
وضعیت اسناد صادرشده پس از لازم‌الاجرا شدن اصلاحیه
بخش دوم نظریه، فرض مشخص دیگری را بررسی می‌کند: پس از لازم‌الاجرا شدن اصلاحیه ماده ۱۰۱، در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰، سندی صادر شده که به تفکیک ملک منجر شده است.
در این فرض، نظریه، الزام مالکان فعلی به پرداخت قدرالسهم موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰۱ را منتفی می‌داند؛ اما امکان مراجعه شهرداری به مالکان اولیه برای وصول حقوق قانونی خود را محفوظ اعلام می‌کند.
بنابراین، نباید از این بخش نتیجه گرفت که هر سندی که پس از سال ۱۳۹۰ صادر شده، مشمول همین پاسخ است. مبنای قانونی صدور سند و اینکه صدور آن به تفکیک ملک منجر شده باشد، در فرض نظریه اهمیت دارد.
تفاوت عدم مسئولیت مالک فعلی با از بین رفتن حق شهرداری
این دو موضوع باید جداگانه بررسی شوند:
| وضعیت مورد بررسی نتیجه بیان‌شده در نظریه | |
| صدور سند تفکیکی طبق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ پیش از تصویب اصلاحیه سال ۱۳۹۰ | مطالبه وجه یا قدرالسهم با استناد به این اصلاحیه مجاز نیست |
| صدور سند منجر به تفکیک، در اجرای قانون تعیین تکلیف و پس از لازم‌الاجرا شدن اصلاحیه | الزام مالکان فعلی به پرداخت قدرالسهم مورد بحث منتفی است |
| حقوق قانونی شهرداری در فرض دوم | امکان مراجعه به مالکان اولیه محفوظ است |
در نتیجه، صرف اینکه قدرالسهم در گذشته پرداخت نشده، برای تعیین مسئولیت مالک فعلی کافی نیست. همچنین امکان مراجعه به مالک اولیه، به معنای اثبات خودکار هر مبلغ اعلامی از سوی شهرداری نیست؛ مطالبه باید مبنای قانونی داشته باشد.
ملاک محاسبه، قیمت زمان تفکیک است یا قیمت روز؟
با وجود طرح این پرسش در استعلام، متن پاسخ نظریه، زمان مشخصی را برای ارزیابی قیمت زمین تعیین نکرده است.
بنابراین، نمی‌توان به استناد این نظریه گفت که در تمام این پرونده‌ها، قیمت روز مراجعه ملاک است یا الزاماً باید قیمت زمان تفکیک محاسبه شود.
نتیجه قابل اتکا این است که ابتدا باید مشخص شود مطالبه از چه شخصی و بر چه مبنایی مجاز است؛ سپس موضوع نحوه محاسبه و تاریخ ارزیابی، بر اساس مقررات و شرایط همان پرونده بررسی شود.
مالکان هنگام دریافت مطالبه شهرداری چه مدارکی را بررسی کنند؟
برای ارزیابی مطالبه، صرف مشاهده تاریخ سند فعلی کافی نیست. بهتر است مدارک زیر در کنار هم بررسی شوند:
- رأی هیئت یا تصمیم ثبتی مبنای صدور سند.
- تاریخ و سابقه تفکیک ملک.
- قانون مورد استناد برای صدور سند.
- سوابق انتقال و مشخصات مالکان اولیه و فعلی.
- نامه شهرداری شامل مستند قانونی، عنوان و نحوه محاسبه مطالبه.
این بررسی روشن می‌کند که آیا مطالبه واقعاً مربوط به قدرالسهم تبصره ۳ ماده ۱۰۱ است و آیا وضعیت ملک با یکی از فرض‌های نظریه تطبیق دارد.
نکته اصلی برای مالک آن است که انتقال بعدی ملک، به‌تنهایی دلیل کافی برای تحمیل قدرالسهم پرداخت‌نشده به او نیست. زمان تفکیک، مسیر قانونی صدور سند و هویت شخص مسئول، باید پیش از مطالبه مبلغ بررسی شود.
این مقاله بر مبنای نظریه مشورتی یادشده تنظیم شده است. نظریه مشورتی، بیان دیدگاه حقوقی اداره کل حقوقی قوه قضاییه است و جایگزین رسیدگی و تصمیم مرجع صالح در پرونده مشخص نمی‌شود.