پارکینگ و انباری چه وضعیتی دارند؟
در ساختمانهای آپارتمانی، فضاها به دو دسته تقسیم میشوند:
قسمتهای اختصاصی: متعلق به یک واحد مشخص
قسمتهای مشترک: متعلق به همه مالکان
پارکینگ و انباری بسته به نحوه تفکیک، میتوانند اختصاصی یا مشترک باشند. آنچه این را مشخص میکند، صورتمجلس تفکیکی و سند مالکیت است — نه توافق شفاهی و نه عرف ساختمان.
اشتباه رایج
فرض اینکه «پارکینگی که فروشنده استفاده میکرده، مال همان واحد است».
استفاده عملی، دلیل مالکیت نیست. ممکن است:
پارکینگ در سند واحد دیگری قید شده باشد
پارکینگ جزء قسمتهای مشترک باشد
تعداد پارکینگها با تعداد واحدها نخواند
تخصیص پارکینگ بین ساکنان توافقی و بدون پشتوانه سندی باشد
چطور بررسی کنیم؟
۱. سند مالکیت را بخوانید. پارکینگ و انباری، در صورت اختصاصی بودن، باید در سند با شماره و مشخصات قید شده باشند.
۲. صورتمجلس تفکیکی را ببینید. این سند نشان میدهد در زمان تفکیک، هر قسمت به کدام واحد اختصاص یافته است.
۳. با وضعیت موجود تطبیق دهید. شماره پارکینگ مندرج در سند، با پارکینگی که نشانتان میدهند یکی است؟
۴. در سند انتقال قید کنید. پارکینگ و انباری با شماره مشخص باید در سند انتقال ذکر شوند.
ارتباط با شناسه یکتای ماده ۱۴
نکتهای که وضعیت را در آینده بهتر میکند: ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سازمان ثبت را مکلف کرده برای املاکی که دستور نقشه آنها صادر شده، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه بین مالکان را در سامانه فراهم کند و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد.
و تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده ۱، صرفاً با استفاده از شناسه یکتا ممکن است.
هرچه واحدها و منضمات آنها از مرحله دستور نقشه شناسنامهدار باشند، فضای ابهام کمتر میشود — شناسه یکتای واحد ساختمانی.
اگر مغایرت پیدا کردید
پیش از معامله: موضوع را همانجا حل کنید. اصلاح بعدی بهمراتب سختتر است.
بعد از معامله: بسته به منشأ مغایرت، مسیر میتواند اصلاح سند، توافق با سایر مالکان، یا مسیر قضایی باشد. اگر مسئله به حدود و مساحت مربوط است، مستندسازی وضعیت موجود قدم اول است — اصلاح مساحت سند.
چکلیست خرید آپارتمان
☐ پارکینگ در سند قید شده؟ با چه شمارهای؟
☐ انباری در سند قید شده؟
☐ صورتمجلس تفکیکی را دیدهاید؟
☐ شمارههای مندرج با وضعیت موجود میخواند؟
☐ گواهی پایانکار موجود است؟
☐ رأی کمیسیون ماده ۹۹ یا ۱۰۰ درباره ساختمان صادر شده؟
نکته درباره مورد آخر: تبصره ۶ ماده ۱۰ مقرر کرده که در واحدهای آپارتمانی دارای ادعای ثبتشده که رأی جریمه کمیسیون ماده ۹۹ یا ۱۰۰ دربارهشان صادر شده، میزان و علت جریمه قسمت مشترک و قسمتهای اختصاصی باید در گواهی پایانکار و در سند تفکیکی هر واحد درج شود؛ و انتقال سند به غیر صرفاً با پرداخت جریمه به قیمت تعدیلشده مطابق شاخص سالانه بانک مرکزی ممکن است.
چکلیست کامل بررسی در استعلام سند قبل از معامله.
سؤالات پرتکرار
پارکینگ در سند نیست ولی فروشنده میگوید مال ماست.
بدون پشتوانه سندی، این ادعا در برابر سایر مالکان قابل دفاع نیست. پیش از معامله روشنش کنید.
میشود پارکینگ را جدا از واحد فروخت؟
انتقال مستقل منضمات محدودیتهای خود را دارد و به نحوه تفکیک و مقررات مربوطه بستگی دارد.
ساختمان ما پارکینگها را قرعهکشی کرده.
توافق ساکنان میتواند نحوه استفاده را تنظیم کند، اما مالکیت را تغییر نمیدهد.