پذیره انتقال ملک اوقافی چیست و پرداخت آن بر عهده چه کسی است؟

در معامله ملکی که زمین آن موقوفه است، یکی از هزینه‌های قابل بررسی «پذیره» است. اما آیا هر زمین اوقافی مشمول پذیره می‌شود؟ آیا این مبلغ فقط در نخستین واگذاری دریافت می‌شود یا در انتقال‌های بعدی نیز باید پرداخت شود؟

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۱۷۶ مورخ ۳ مهر ۱۴۰۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، شرایط تعلق پذیره و مسئول پرداخت آن را بررسی کرده است. نکته مهم این است که پذیره اولیه با پذیره انتقال، شرایط و مبنای یکسانی ندارد و صرف موقوفه بودن زمین، برای تعیین تکلیف کافی نیست.

تفاوت عرصه و اعیان در ملک اوقافی

برای فهم موضوع، ابتدا باید دو اصطلاح را شناخت:

• عرصه: زمین ملک.
• اعیان: ساختمان و بناهای احداث‌شده روی زمین.

در فرض مورد بحث، عرصه موقوفه است؛ اما ممکن است زمین با اعطای حق تملک اعیان به اجاره واگذار شود. در این حالت، مستأجر می‌تواند در چهارچوب حقوق اعطاشده، بنا احداث کند و مالک اعیان باشد؛ در حالی که زمین همچنان موقوفه باقی می‌ماند.

بنابراین، انتقال حقوق مستأجر و اعیان را نباید با فروش مالکیت عرصه موقوفه یکسان دانست.

آیا زمین اوقافی بدون ساختمان هم مشمول پذیره است؟

بر اساس بخش نخست نظریه، نداشتن ساختمان لزوماً مانع تعلق پذیره نیست. اگر زمین اوقافی فاقد اعیانی، با اعطای حق تملک اعیان و برای احداث واحدهای مذکور در ماده یک آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی به اجاره واگذار شود، پذیره تعلق می‌گیرد؛ البته نظر واقف درباره دریافت نکردن پذیره یا دریافت آن به شیوه خاص باید رعایت شود.

در مقابل، نظریه تصریح می‌کند که صرف داشتن کاربری مسکونی یا تجاری، بدون اعطای حق تملک اعیان در شرایط مقرر، موجب تعلق پذیره موضوع این حکم نیست.

در نتیجه، برای ارزیابی یک زمین بدون بنا، باید قرارداد اجاره و حقوق واگذارشده بررسی شود؛ عنوان کاربری زمین به‌تنهایی پاسخ را مشخص نمی‌کند.

پذیره انتقال در چه شرایطی دریافت می‌شود؟

بخش دوم نظریه به ماده ۲ آیین‌نامه استناد دارد و فرضی را بررسی می‌کند که:

۱. شخص، مستأجر عرصه موقوفه است.

۲. حق تملک اعیان به او اعطا شده است.

۳. اعیان را احداث کرده است.

۴. قصد انتقال مورد اجاره به دیگری را دارد.

در این وضعیت، مستأجر انتقال‌دهنده باید پذیره مقرر را به هنگام تنظیم سند اجاره و به نفع موقوفه پرداخت کند؛ مگر آنکه یکی از استثناهای مربوط قابل اعمال باشد.

پس نباید حکم این بخش را بدون بررسی شرایط، به تمام اجاره‌ها یا نقل‌وانتقال‌های مرتبط با املاک اوقافی تعمیم داد.

پذیره ۱۵ درصد چگونه محاسبه می‌شود؟

طبق متن نظریه، مبنای پذیره انتقال، ۱۵ درصد مابه‌التفاوت ارزش فعلی عرصه موقوفه نسبت به زمان ایجار است.

این عبارت با «۱۵ درصد قیمت کل ملک» یا «۱۵ درصد ارزش ساختمان» تفاوت دارد. موضوع محاسبه در این حکم، افزایش ارزش عرصه است.

برای نمونه، اگر با فرض احراز مبانی ارزیابی، ارزش عرصه در زمان ایجار ۲ میلیارد تومان و ارزش فعلی آن ۶ میلیارد تومان باشد:

این مثال صرفاً روش محاسبه را نشان می‌دهد. در پرونده واقعی، تعیین ارزش‌ها و تاریخ مبنای ایجار باید با بررسی اسناد و مقررات مربوط انجام شود. به‌ویژه در انتقال‌های متوالی، نباید بدون بررسی سوابق اجاره، تاریخ اولین واگذاری را مبنای قطعی تمام محاسبات دانست.

پرداخت پذیره بر عهده فروشنده است یا خریدار؟

در فرض این نظریه، مستأجر انتقال‌دهنده که از او با عنوان فروشنده یاد شده، مسئول پرداخت پذیره انتقال است.

بنابراین، اگر شخصی حقوق خود را در ملک مورد بحث به دیگری منتقل کند، مسئولیت مقرر در نظریه متوجه همان انتقال‌دهنده است.

برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است در قرارداد معامله، وضعیت پذیره، مسئول پیگیری، مبلغ پرداخت‌شده و نحوه تسویه آن روشن درج شود.

آیا پرداخت پذیره فقط در اولین انتقال لازم است؟

خیر. طبق پاسخ نظریه، واژه «ابتدائاً» در ماده یک آیین‌نامه به این معنا نیست که پذیره فقط از اولین فروشنده دریافت شود.

ماده ۲، دریافت پذیره در نقل‌وانتقال‌های بعدی را نیز با رعایت شرایط مقرر پیش‌بینی کرده است. بنابراین، پرداخت پذیره در یک انتقال قبلی، به‌خودی‌خود دلیل معافیت انتقال جدید نیست.

البته ابتدا باید احراز شود که انتقال جدید نیز در چهارچوب همان حکم قرار دارد و مشمول استثنا نیست.

معافیت ارث چه محدوده‌ای دارد؟

نظریه با استناد به ماده ۶ آیین‌نامه، طبقه اول وراث را در انتقال ناشی از ارث، از پرداخت پذیره معاف می‌داند.

در استفاده از این حکم، دو محدودیت اهمیت دارد:

• معافیت بیان‌شده مربوط به طبقه اول وراث است و نباید به تمام وراث تعمیم داده شود.
• انتقال ناشی از ارث با فروش بعدی توسط وارث تفاوت دارد؛ معافیت ارث، به‌تنهایی معافیت فروش بعدی را ثابت نمی‌کند.

همچنین، نظریه به امکان اجرای ماده ۱۲ آیین‌نامه اشاره دارد. از این رو، مفاد وقف‌نامه و نظر واقف درباره عدم دریافت پذیره یا شیوه خاص دریافت آن نیز باید بررسی شود.

پیش از معامله ملک اوقافی چه مدارکی را بررسی کنیم؟

برای روشن شدن وضعیت پذیره، این مدارک اهمیت دارند:

• اجاره‌نامه عرصه و سوابق تمدید یا انتقال آن؛
• مدارک اعطای حق تملک اعیان؛
• اسناد مالکیت اعیان، در صورت وجود؛
• رسیدهای پرداخت پذیره در انتقال‌های قبلی؛
• مستند ارزیابی عرصه و تاریخ مبنای محاسبه؛
• مفاد وقف‌نامه و مدارک مربوط به معافیت احتمالی.

تعیین پذیره از بررسی نوع حق و شرایط انتقال شروع می‌شود. پیش از پذیرش هر مبلغ، باید مشخص باشد مطالبه مربوط به پذیره اولیه است یا پذیره انتقال، بر چه مبنایی محاسبه شده و پرداخت آن بر عهده چه کسی قرار دارد.

این مقاله بر مبنای نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۱۷۶ تنظیم شده است. نظریه مشورتی بیان دیدگاه حقوقی اداره کل حقوقی قوه قضاییه است و جایگزین تصمیم مرجع صالح در پرونده مشخص نمی‌شود.